Казалось бы, не так давно заветной мечтой петербуржцев была отдельная квартира. Сегодня приоритеты меняются, и все больше горожан хотят жить в собственном доме. Но, несмотря на строительный бум в пригородах, этот вариант многим кажется недоступным. 
Так ли это, попытались разобраться участники круглого стола, устроенного «МК» в Питере» совместно с интернет-газетой «Фонтанка.ру».

Портрет покупателя

Спрос на загородную недвижимость в окрестностях Петербурга неизменно растет. Однако, если оценивать этот рост по сегментам — элитное, бизнес-класс и экономкласс, — ситуация выглядит не столь оптимистично. Платежеспособные 15% населения нашего города приобретают или уже приобрели дом за городом, а предложений для менее обеспеченных граждан до недавнего времени просто-напросто не было.

Сегодня ситуация понемногу меняется. Активно развивается малоэтажное строительство на окраинах города, смягчают условия кредитования банки, внедряются новые технологии строительства. И все больше питерских семей скоро получат возможность вкусить «европейской» жизни.

— На сегодняшний день у нас есть достаточно четкое представление о портрете покупателя, — говорит Светлана Аршинникова, начальник управления маркетинга «Агентства недвижимости «Балтрос». — Им является социально активный человек примерно 35–40 лет, имеющий высшее образование, семейный — с двумя детьми или задумывающийся о втором ребенке, с общим доходом на семью более 2000 долларов. Поначалу мы делали ставку на мужчин, но не угадали. Практика показала, что за информацией приходят мужчины со всей семьей, а подписывают договора, оформляют кредиты и право собственности на себя женщины. Вывод — активность на рынке загородной недвижимости исходит от прекрасной половины человечества.

Дерево, кирпич или бетон?

Принято считать, что загородный дом должен быть исключительно деревянным. Мол, и предки наши строили такие дома, и «дышит» дерево, и экология не нарушается. Да и стоит деревянный дом дешевле. Все это действительно так. Однако участники круглого стола не спешили выбирать дерево лучшим материалом.

— Очень многое зависит от того, выбирается ли дом для постоянного проживания или лишь на теплое время года, — сразу уточнил Михаил Пильцер, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. — Дело в том, что технологии деревянного домостроения, которыми пользуются у нас в стране, не совсем подходят для нашего климата. Толщина бруса недостаточна. Обычно она составляет чуть больше половины той толщины, что необходима для комфортного проживания зимой в нашем регионе. Еще один важный момент — покупателю часто предлагают древесину с повышенной влажностью. В итоге, просыхая, она дает значительную усадку.

Конечно, у всех материалов есть не только недостатки, но и преимущества.

— К примеру, дома из газобетона можно построить очень быстро, но этот материал набирает влагу, и через 5–7 лет такой дом не будет держать тепло, — объясняет Валерий Пономарев, руководитель архитектурно-проектной мастерской ООО «ДОМИН» группа компаний Консалтум». — Дом из кирпича экологичен, но найти сегодня хороших каменщиков очень трудно, и это существенно влияет на его стоимость.

В такой ситуации оптимальным решением становится панельно-каркасное домостроение с использованием современных теплоизоляторов.

— Во-первых, индустриальное производство панельно-каркасных домов позволяет выигрывать во времени. А значит, строительство обойдется дешевле, — рассказывает Светлана Аршинникова. — Второй момент — более 90% самого дома производится на современном заводском оборудовании. Значит, у нас есть возможность контролировать качество, мы исключаем «человеческий фактор». Такие дома хорошо держат тепло, что позволит в будущем значительно минимизировать затраты на их отоплении. Так что современные технологии оправдывают себя и по качеству, и по стоимости — что и требуется для доступного жилья.

Чем крупнее, тем дешевле

Цена недвижимости за пределами города сегодня может составлять до 6–10 тысяч долларов за «квадрат». Из чего же складывается цена загородной «избушки»?

— Не следует забывать, что стоимость дома зависит от целого ряда факторов, — объясняет Денис Зыкин, заместитель коммерческого директора ООО «Haus-konzept» Содружество». — В первую очередь, обратите внимание на транспортную доступность дома или коттеджного поселка. Сегодня быстро добраться до города можно практически из любой точки области, были бы дороги хорошие. Чем лучше развита транспортная сеть и чем больше денег на нее пришлось потратить застройщику — тем дороже будет дом.

Следующее, что значительно влияет на цену, — инженерная инфраструктура. Так, серьезной проблемой сегодня становится обеспечение коттеджных поселков электроэнергией. В более крупных даже решили ставить собственные электростанции, чтобы уменьшить расход. На втором месте — сложности с водой. Петербург все-таки стоит на болоте, и подземные почвы избыточно насыщены солями. Единственное решение этого вопроса — обратить внимание на строительство рядом с административными центрами или крупными предприятиями, промзонами. В таких ситуациях проще решить вопрос с инженерными коммуникациями, а значит, строительство обойдется дешевле.

Многое зависит от самой земли, на которой построен или еще строится дом. В частности, дороже всего стоят участки с разрешением на использование под жилое строительство. Сравнительно ниже — земля сельхозназначения. Связано это с тем, что впоследствии могут возникнуть сложности с переводом земли из одного назначения в другое.

— Существенную роль играет и масштаб проекта, — дополняет Светлана Аршинникова. — Чем больше жителей в поселке — тем меньше затраты на одного человека. Это относится не только к инженерной, но и к социальной инфраструктуре. И, если говорить о доступном жилье, будущее за большими поселками. Они выгоднее и покупателям, и застройщикам.

Как взять кредит

Итак, впереди — поход в банк. На что следует обратить внимание?

— Существует несколько подходов при кредитовании по загородной недвижимости, — рассказывает Евгения Енина, кредитный инспектор отдела организации кредитования частных клиентов Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного Банка Сбербанка России. — Если дом уже построен, то для приобретения загородного жилья возможно использовать ипотечные программы банка под залог кредитуемого объекта недвижимости.

Иначе обстоит дело, если дом еще строится. На период до окончания строительства заемщикам необходимо представить в банк другое обеспечение. Им может быть имеющееся городское жилье — например, квартира или поручительства физических лиц и т. п.

И в первой и во второй ситуации ва жно учесть то, что до выдачи кредита необходимо оформить залог земли, на которой строится или уже построен объект недвижимости, — предупреждает Евгения Енина. — Поэтому потенциальным покупателям совет: уточните, произведено ли межевание, то есть — определены ли местоположение и границы земельного участка, на котором находится дом.

Еще один важный момент при выборе банка — процентная ставка и срок кредита.

— Процентные ставки в нашем банке по «ипотечным кредитам» составляют от 11,5 до 12% в рублях и иностранной валюте на период строительства объекта и от 9,75 до 11,5% в рублях и иностранной валюте после окончания строительства и оформления ипотеки. Срок кредитования — до 30 лет. При этом у заемщика есть возможность погасить кредит досрочно, в любое время без штрафных санкций. Кроме того, наш банк создал специальное предложение для молодых семей с детьми с первоначальным взносом 5% от стоимости жилья, — делится Евгения Енина. — А молодой мы договорились считать семью, где хотя бы одному из супругов меньше 35 лет. При этом семья может состоять из одного родителя, не достигшего 35 лет, и ребенка.

Экономная безопасность

Дом за городом подвержен большему числу рисков, нежели городская квартира. И пренебрегать страховкой подчас преступно. Существуют два разных подхода к страхованию загородного дома.

Первый вариант — так называемое добровольное страхование. По статистике, о безопасности своего имущества задумывается более 10% людей. Для сравнения — лишь 2% городских квартир застрахованы от каких-либо происшествий. Базовый тариф, включающий полный пакет рисков, составляет 0,6% годовых от стоимости самого жилья.

К главным рискам относятся не только природные катаклизмы (наводнения, молнии, град), пожары и поджоги, но и риск проникновения посторонних, ведь свои загородные дома большинство из нас посещает реже, чем основное место проживания.

— Зимой многие дачи вообще остаются без присмотра, и в начале нового «курортного» сезона их хозяева могут увидеть печальные результаты пребывания непрошеных гостей: сломанная мебель, побитые окна, испорченная одежда, самый худший вариант — умышленный поджог, — объясняет Людмила Лаврова, директор Управления страхования имущественных рисков граждан ООО «Росгосстрах-Северо-Запад». — Если же вовремя застраховать свое жилье и имущество, то потери можно компенсировать.

— С противоправными действиями третьих лиц мы, действительно, сталкиваемся чаще всего. На втором месте — стихийные бедствия (в нашей области это преимущественно град), и лишь на третьем — пожары, — соглашается с коллегой Константин Волков, эксперт Центра страхования имущества ОАО СК «Русский мир». — Но в общем объеме страховых выплат пожары занимают более 50% по причине своей катастрофичности. Разбитое окно можно вставить, украденные вещи восполнить, но после пожара дом часто становится непригоден для проживания.

Еще одна разновидность рисков, характерных для коттеджных поселков, — аварии инженерных систем. Чаще всего они случаются по вине самих жильцов.

Второй вариант — комплексное страхование при покупке загородного дома на заемные деньги. При этом страховая компания просто выкупает у банка часть рисков. В этом случае страховка состоит из трех компонентов — страхование титула (права собственности), жизни и здоровья человека, взявшего кредит, и непосредственно дома — предмета залога.

Средний общий тариф по трем видам страхования — около 1,0% годовых — в каждом конкретном случае может увеличиваться или уменьшаться. К примеру, при анализе мер безопасности страховщик учтет наличие пожарных гидрантов, датчиков разных видов, охраны, легкого подъезда и уменьшит тариф в части страхования самого дома. А если вам достаточно много лет, дороже обойдется страхование жизни и здоровья заемщика.

— Кроме того, сократить расходы клиента помогает отсутствие у ряда банков, в том числе и нашего, требования по обязательному страхованию жизни, — уточняет Евгения Енина.

Цена вопроса

Сколько стоит дом построить:

• Кирпичный дом: от 15 тысяч рублей за квадратный метр
• Дом из клееного бруса: от 20 тысяч рублей
• Деревянный сруб: от 13 тысяч рублей
• Монолитный дом: от 13 тысяч рублей
• Панельно-каркасный дом: от 10 тысяч рублей за квадратный метр

МК-СПРАВКА

Каждому классу свой дом

— Эконом или средний класс — стоимость готового дома до 300 тыс. долларов. В этот класс входят дома на значительном расстоянии от города (до 100 км) или в непрестижных районах (юг Ленобласти). Средняя площадь — 150–200 квадратных метров. Такой дом может быть без отделки, но с входными дверями, окнами, газовым или электрическим отопительным котлом. Участок земли при этом составляет 6–10 соток.

— Бизнес-класс — от 500 тысяч до 1 млн долларов. Дом в радиусе 50 км от города, площадью свыше 250 квадратов. При этом он, как правило, включает цоколь с гаражом на две машины, просторные помещения для отдыха, прачечную и два-три этажа с кабинетами, спальнями и санузлами для хозяев коттеджа и их гостей. Размеры участка превышают 15 соток.

— Премиум-класс — свыше 1 млн долларов. Тут на первое место выходят престижность поселка, развитость инфраструктуры (охрана, телефонная связь, Интернет), индивидуальная архитектура, экология района, наличие выхода к водоему и пейзаж за окном. Формат такого дома предполагает площадь не менее 300–500 квадратных метров, при общей площади земельного участка более 30 соток.

Источник: http://mk-piter.ru