Земельные торги способны обвалить цену предложения на вторичном рынке земли — их результаты послужат индикатором цен реальных сделок

Рыночная ситуация

Сегодня в Украине количество земельных участков, находящихся в частных руках, по оценкам экспертов, приближается к 50% от их общего количества. В частности, на 1 января 2008 г. частным лицам принадлежало более 18,6 млн га сельскохозяйственных угодий (почти 45% общей площади земель сельскохозяйственного назначения). Для примера: только в Киевской области на сегодня более 2 тыс.га паев и участков с назначением ОСГ (для ведения личного крестьянского хозяйства. — Ред.) уже выкуплены под коттеджную застройку с последующей сменой целевого назначения. Гораздо больше сельхозземли, которая выкуплена и дожидается своего часа для последующей перепродажи. По оценкам группы компаний NAI Pickard (г.Киев; международный консалтинг и девелопмент; с 2005 г.; около 30 чел.), площадь таких участков в области сегодня достигает примерно 600 тыс.га. К слову, по данным Минэкологии, официально под жилую и общественную застройку в Киевской области отведено всего 31,7 тыс.га (это лишь 1,1% территории). С учетом того, что 9/10 этой площади уже заняты городами и селами, теоретически в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс.га. Именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов.

Что касается Украины в целом, то на начало 2008 г. из земель государственной и коммунальной собственности (которые, к слову, до сих пор не разделены. — Ред.) проданы 39,5 тыс. земельных участков (несельскохозяйственного назначения. — Ред.), а также права аренды на участки общей площадью 23,7 тыс.га (более 1% застроенной территории Украины). Общая стоимость участков составила около 7 млрд грн. В 2009 г. на первичном рынке планируется продать еще как минимум 4,5 тыс.га (6,3 тыс. участков) на общую сумму 3 млрд грн. Таким образом, даже если в 2008 г. не будет отменен мораторий на продажу земель сельхозназначения, общая площадь земель, проданных на первичном рынке в Украине в 2009 г., составит не менее 28 тыс.га.

Губительный рост

Начало бурного развития земельного рынка в Украине большинство экспертов связывают с 2003 г., когда одновременно с объемом продаж ежегодно начали расти и цены предложения. “Высокий рост цен наблюдался из-за того, что земельные участки были недооценены. Только к концу 2007 г., на мой взгляд, сформировалась рыночная цена на землю”, — говорит Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development (г.Киев; консалтинг в сфере загородной недвижимости и земли; с 2005 г.; 24 чел.). С начала 2008 г. цена предложения продолжает расти, но, по словам г-на Степенко, в пределах уровня инфляции, с учетом рисков вложения и т.п. Предполагается, что в течение 2008 г. средняя цена на землю в пригородах Киева увеличится на 25%.

К киевским подтягиваются цены предложения на землю и в других регионах (см. “Средняя цена…” на стр.130). В частности, в пригородах областных центров уже нет ничего экстраординарного в стоимости $15 тыс. за 1 сотку. При этом цены настолько высокие, что их уже не выдерживают бизнес-планы застройщиков. “Цены предложения постоянно растут, но активного спроса (и, соответственно, сделок по этим ценам) уже нет. Если сделки и происходят, то по значительно более низким ценам”, — сообщил
БИЗНЕСу Андрей Кошиль, президент ассоциации “Земельный союз Украины” (г.Киев; с 2004 г.; более 100 компаний-членов). По его словам, некоторые компании и физлица в надежде на то, что участки будут продаваться так же хорошо, как и в 2005-2007 гг., сформировали крупные массивы земли (20-50 га и более) и теперь тщетно пытаются их продать. Для реализации инвестиционных проектов на этих участках нужны большие средства, а любой реальный инвестор, прежде чем купить землю, просчитывает рентабельность своих проектов. Уже сейчас предлагаемая стоимость участка, например, под логистический центр составляет $15 тыс. за 1 сотку. Поскольку для подобного проекта нужно 20-30 га, сроки его окупаемости в целом растягиваются на 10-15 лет (срок окупаемости складов, которые строятся на участках, купленных ранее, — 7-8 лет. — Ред.), что, естественно, неинтересно инвестору. В некоторых регионах продавцы просят $20-30 тыс. за 1 сот­ку под строительство ТРЦ. Такие затраты также тяжело окупить. Исходя из этого, г-н Кошиль делает вывод: цена по отдельным категориям земель уже достигла пика и будет снижаться. Продолжать расти в цене (без утраты перспективы быть проданными) будут только уникальные участки (в частности, в исторических центрах городов) и пригодные (например, для строительства гостиниц).

Туманными представляются перспективы продажи крупных (100 га и более) земельных участков под коттеджное строительство, приобретенных перекупщиками без учета факторов транспортной доступности, экологического состояния местности, возможностей проведения инженерных коммуникаций и т.д. Ведь, как отмечают эксперты, инвестиционная ценность любого участка зависит в первую очередь от возможности реализовать на нем интересующий девелопера проект. Если после приобретения земли и разработки концепции, допустим, коттеджного поселка окажется, что прокладка необходимых инженерных коммуникаций требует дополнительных значительных инвестиций, реальная стоимость участка, с точки зрения получения прибыли, приблизится к нулю. В то же время инвестиционная стоимость приобретенной земельной площадки, расположенной вблизи озера или леса, может резко снизиться, если собственник соседнего участка решит выстроить забор, который перекроет доступ к объектам рекреации.

Впрочем, тенденцию застоя земельной “вторички” можно ощутить, скорее, интуитивно, поскольку объективной информации о количестве сделок и их реальных ценах никто не дает. Эксперты называют две причины закрытости рынка: во-первых, многие сделки совершаются путем покупки объектов недвижимости или корпоративных прав компаний, которым принадлежат участки; во-вторых, собственнику земли для установления цены все еще неинтересно прибегать к услугам оценщика, а покупателю — к услугам земельных бирж (которые, кстати, в Украине практически не функционируют. — Ред.). “Экспертная оценка земли на вторичном рынке делается таким образом, чтобы минимизировать пошлину, которую надлежит уплатить государству. В редких случаях (если есть подозрение на проблемность участка) покупатель готов указать реальную сумму договора, чтобы потом иметь возможность вернуть себе деньги”, — объясняет Андрей Золотько, директор компании “Земельная универсальная промышленная биржа” (г.Киев; товарная биржа; с 2004 г.; 8 чел.). Вместе с тем, как утверждает эксперт, становление биржевой торговли землей способно значительно скорректировать цены на вторичном рынке. “По реальным торгам можно было бы определить, что и почем продается. Это была бы индикативная информация для покупателей”, — подчеркивает он.

Балансировка

В отличие от цен, по которым заключаются сделки на “вторичке”, результаты продажи земель государственной и коммунальной собственности доступны всем участникам рынка. Более того, цена продажи таких участков обязательно должна быть сформирована путем экспертной оценки, результаты которой также обнародуют (см. “Продажа земельных участков…” на стр.128). Но так уж повелось в Украине, что привилегии получать землю государственной и коммунальной собственности в аренду или на правах постоянного пользования имели не все субъекты хозяйствования. В итоге, получив на “сером” первичном рынке участок в аренду и выкупив его потом по заниженной стоимости (согласно Земельному кодексу, выкупить земельный участок, кроме как на аукционах, можно в том случае, если на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий покупателям площадки. — Ред.), такой собственник выходил на неструктурированный вторичный рынок и “с потолка” диктовал свою цену потенциальному покупателю. “Риелторы, имеющие комиссионные от таких продаж, строят на этом аналитику и прогнозы роста цен, чем подогревают рынок”, — считает Вадим Дворник, эксперт-оценщик, первый заместитель председателя правления всеукраинской общественной организации “Лига оценщиков земли” (г.Киев; с 2002 г.; около 1,9 тыс. членов-физлиц). При этом реальные данные относительно стоимости земли так и остаются в кулуарах специалистов по недвижимости. Будучи стороной заинтересованной, они не спешат их обнародовать, прибегая исключительно к сравнительному методу оценки участков.

Сегодня единственным легальным выходом на первичный рынок земли являются земельные аукционы — с 2008 г. продажа земли в собственность и прав аренды на нее на торгах стала обязательной (см. также БИЗНЕС №10 от 10.03.08 г., стр.108). Но даже по мнению самих чиновников, данная норма запоздала — “чистые” участки в крупных городах практически закончились. Тем не менее именно с регулярной практикой проведения земельной торговли на “первичке” эксперты связывают начало формирования инфраструктуры земельного рынка в целом. “Цены аукционов объективны, и если торги будут проводиться корректно, сформируется реальная динамика цен купли-продажи на земельном рынке в целом”, — уверен Андрей Кошиль.

Среди основных препятствий формированию цивилизованного рынка земли эксперты называют, во-первых, передачу функций организатора земельных торгов Госкомзему. Получается, что роль органов местного самоуправления (которые раньше выполняли эту работу самостоятельно) фактически свелась к нулю — теперь они только определяют перечень участков, которые потом будет продавать Госкомзем. Естественно, местным чиновникам это не нравится, поэтому могут быть предприняты попытки тихого саботажа аукционов с их стороны. Во-вторых, до сих пор не решен вопрос с качеством экспертной оценки участков, которые будут выставляться на аукционы. Согласно методике экспертной денежной оценки земельных участков (утвержденной постановлением Кабмина №1531 от 11.10.02 г.), одним из способов оценки является метод капитализации. По словам экспертов, капитализация участка формируется за счет его застройки или улучшения (ухудшения) внешней инфраструктуры (прокладки дорог, появления соседних построек и т.д.). При этом, несмотря на наличие стандартов оценки, некоторые оценщики часто “рисуют” стоимость участков, с которой их коллеги вряд ли согласятся. “По Украине выдано более 4 тыс. сертификатов оценщиков. И проследить за работой всех невозможно”, — отмечает Ирина Антипенко, председатель всеукраинской организации “Лига оценщиков земли”. По ее словам, в экспертный совет оценщиков часто приходят запросы на рецензирование отчетов оценщиков от Службы безопасности Украины, Генеральной прокуратуры, органов местного самоуправления. В таких отчетах нередко встречаются заниженные стоимостные показатели и т.д. “А ведь на первичном рынке это именно та цена, которую реально уплатил покупатель”, — подчеркивает г-жа Антипенко.

Таким образом, если вышеупомянутые проблемы будут устранены, инвесторы могут рассчитывать на некоторое снижение цен на землю на вторичном рынке. Ведь с внедрением постоянной практики аукционов появится хоть какой-то ориентир в стоимости участков, и посредникам станет намного тяжелее аргументировать их необоснованную стоимость. Фразой “а потому, что столько стоит у соседа” от инвесторов тогда вряд ли откупишься. Если же перекупщики заупрямятся, у девелоперов будет реальный шанс попробовать свои силы в аукционах. В конечном итоге, теоретически подать заявки на участие в земельных торгах сможет любая компания (как, впрочем, и претензии в случае их неадекватного проведения). Благо, теперь инвесторы знают, к кому обращаться…

 Источник: http://www.business.ua