1 прогноз, 4 тенденции и 10 вопросов рынка загородной недвижимости Новосибирска

Для полноценного роста рынка загородной недвижимости в Новосибирске пока нет ни земли, ни специальных банковских программ, ни качественного продукта. Однако эксперты прогнозируют начало активного роста уже в 2009 году. Увеличение спроса на ЗН в ближайшее время сформирует основные черты этого крайне перспективного рынка. Таково общее мнение участников круглого стола «Загородная недвижимость: Покупать или строить?», организованного газетой «Эпиграф» и кредитным брокером «Фосборн Хоум».

Тенденции рынка: накануне роста

Рынок загородной недвижимости (ЗН) Новосибирска пока не развит, но находится на пороге активного подъема. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что рост начнется в 2009 году, а пик спроса придется на 2012 год: «Если в период с 2001 по 2005 годы в Новосибирске вводилось по 25-30 тыс. кв. м ЗН ежегодно, то в 2006 произошел резкий скачок – 207 тыс. кв. м, а в 2007 году – 215 тыс. кв. м. Таким образом, индивидуальная застройка уже сейчас составляет четверть от городского ввода. Если принять за среднюю стоимость 1 кв. м ЗН скромные 30 тыс. руб., то емкость этого рынка в 2007 году составила около 6,5 млрд руб. В прошлом году в зависимости от направления рост цен на землю и коттеджи в Новосибирске составил от 25 до 50%, хотя есть направления, где было зафиксировано 100%-ное увеличение цены», – рассказывает С. Дьячков. – Финансовый кризис наступил в 2007 году, прибавьте к этому 7 лет, и получите примерный срок восстановления рынка – «волны Жугляра»* сейчас знают все. У нас пик спроса наступит примерно в 2012, так как емкость новосибирского рынка не настолько большая, а чем меньше рынок, тем быстрее он восстанавливается», – обосновал свои прогнозы аналитик.

Если сравнить Новосибирск с другими крупными городами России, то он обеспечен коттеджами хуже всех (см. рис. 3). И это при том, что эксперты отмечают постоянный рост потребительского спроса: «Новосибирск готов к массовому потреблению ЗН финансово, но в нашем городе еще не сформировалась культура потребления. За последнее время было заявлено 8 поселков, а реально строится один. Спрос на ЗН в Новосибирске дей-ствительно растет, сейчас мы находимся в начале этапа квалифицированного потребления», – уверен С. Дьячков.

Аналитик считает, что Новосибирск неизбежно повторит тенденцию европейской части нашей страны, а главную проблему рынка видит в отсутствии культуры потребления: «Россия – страна-головастик. Квалифицированное потребление приходит с запада. Мы видим, что стандарты потребления сформировались сначала в Москве, потом в Петербурге, а через несколько лет оказываются у нас. Мы находимся перед большой волной спроса, и большое счастье присутствовать при рождении рынка ЗН Новосибирска и видеть, как он будет развиваться», – заключил специалист.

По прогнозу директора ООО «Монтаж и отделка» Натальи Фоминой, в течение 2008 года цена 1 кв. м ЗН Новосибирска поднимется на 20%. С. Дьячков считает, что в среднем по рынку цены вырастут на 20-30% в год, но предупреждает при этом, что этот рост может быть след-ствием в том числе и потребительской инфляции.

Согласившись с прогнозом С. Дьячкова, вице-президент Сибирский гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Марина Антонова указала на две проблемы, которые, по ее мнению, взаимно определяют друг друга и тормозят развитие рынка: «Новосибирск и его пригороды изначально не были рассчитаны на индивидуальное строительство. Поэтому в границах городских территорий мест для индивидуального строительства нет, а вне их границ – то есть на землях лесного фонда – и сельхозназначения фонда строить нельзя. Поэтому у нас часто происходит подмена юридического понятия ЗН: коттедж приходится называть либо дачей, либо базой отдыха. Пока у нас нет организованных мест для массовой коттеджной застройки, сложно говорить о том, что эта волна загородного строительства захлестнет город», – подчеркнула она.

«Мы чувствуем большой интерес к загородной недвижимости, но его пока нельзя назвать большим спросом», – уточняет Н. Фомина.

Эксперты сошлись во мнении, что уже сейчас в Новосибирске существует значительный неудовлетворенный спрос на качественную ЗН в таунхаусах и коттеджных поселках.

Тенденции строительства: типовое будущее

Н. Фомина считает, что сфера строительства ЗН Новосибирска уже достаточно развита для того, чтобы потребитель мог не заниматься возведением объекта лично: «Я думаю, что выгоднее инвестировать в строительство в коттеджном поселке на раннем этапе. Разница между инвестицией на нулевом этапе и стоимостью готового дома – 30-40%. Кроме низкой цены этот путь дает возможность скорректировать проект под себя. Готовый дом, во-первых, дорог, а во-вторых, строился для кого-то другого, его сложно эксплуатировать. Если потребитель будет заниматься строительством сам, то можно получить такие обременения по техническим условиям, что мало не покажется. Нужно готовиться к тому, что придется поменять не одну и не две наемные бригады», – объясняет она. По мнению Н. Фоминой, единственный минус инвестиций в организованное строительство – это долгострой, но эта проблема уходит с рынка.

Главной проблемой развития загородного строительства Н. Фомина считает сдержанную кредитую политику банков, причем как в финансировании застройщиков ЗН, так и в кредитовании физических лиц. По ее мнению, платежеспособный спрос наступит тогда, когда банки увеличат количество специальных программ кредитования и повернутся лицом к строителям. Но такой поворот, считает С. Дьячков, произойдет не раньше, чем закончится мировой финансовый кризис, и банки будут иметь более дешевые финансовые ресурсы. «Так или иначе, летом или осенью банки должны будут снижать ставки по ипотеке, в том числе и загородной. Это произойдет даже в условиях дорогих финансовых ресурсов – ведь вам надо делать бизнес, а вас уже подпирают конкуренты», – напомнил банкирам о неотвратимости судьбы С. Дьячков. В ответ банкиры с горечью признались, что не получают сверхдоходов от ипотеки даже при существующих процентных ставках. «Зачастую это происходит в убыток, а в убыток бизнес не делается», – возразил С. Дьячкову директор дирекции ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Николай Макаровский.

Финансистам кажется, что основным фактором развития рынка является не стоимость кредита, а стоимость квадратного метра жилья. «Я не думаю, что если ставка по ипотеке будет снижена, все тут же кинутся покупать жилье. Дело не столько в ставке, сколько в цене квадратного метра», – рассуждает начальник отдела кредитования физических лиц Филиала «Транскредитбанк» Сергей Меньшиков.

Использование нетрадиционных строительных материалов, по мнению и банкиров и строителей, не приведет к развитию спроса. И те и другие уверены, что сибиряки никогда не будут массово покупать загородные дома из легких и дешевых строительных материалов, несмотря на то, что подобная практика широко распространена в США и некоторых странах Евросоюза. «Для того, чтобы у нас покупали коттеджи из соломы и прессованных опилок, 80 кв. м должны стоить около 1,5 млн руб., что вряд ли возможно в реальности», – предположил технический директор компании «Эприс» Игорь Петров. «Мы точно не готовы кредитовать покупку таких объектов, – заметил С. Меньшиков. – Новосибирский средний класс, беря на себя обязательства платить по кредиту в течение 20 лет, готов приобретать только хорошее жилье и с хорошей площадью», – разъяснил  директор Новосибирского филиала «Фосборн Хоум» Артем Кудрин.

Тем не менее С. Дьячков предположил, что уже в ближайшее время железобетонные панели и монолит могут начать вытеснять традиционный кирпич с рынка ЗН.

А И. Петров предостерег от покупки недостроенных объектов, считая это дело просто опасным. «В том случае, если потребитель намерен построить дом самостоятельно, то проектировать его лучше с нуля и с учетом своих требований. Заказывать проект компании-проектировщику разумно потому, что в случае проблем есть с кого спросить. Профессиональный проектировщик, кроме того, соблюдает требования строительных норм, что помогает избежать проблем и с регистрацией, и с последующей эксплуатацией. Дешевле всего сейчас купить недостроенную коробку, но она может быть с такими дефектами, что их исправление будет стоить дороже, чем эта самая коробка, – заключил он. По мнению И. Петрова, доля стоимости проектных работ в общей стоимости дома сейчас невелика, так как потребителя в основном интересует только проект коробки: «Для стандартного объекта это 50-150 тыс. руб. Полный проект дома в среднем стоит около 500 тыс. руб. Сейчас прошла мода на сложные проекты – основная масса наших клиентов хочет простые и надежные дома. 12 башенок на крыше никому не нужны», – улыбнулся строитель. «Они ушли вместе с малиновыми пиджаками», – поделился культурологическими наблюдениями С. Дьячков.

По мнению И. Петрова, проектировщик нужен не только для строительства нового дома, но и для проверки готового объекта: «Когда покупаешь дом и участок, нужно взять проектировщика – чтобы потом никому ничего не упало на голову».

Эксперты считают, что сейчас неразумно строить объекты площадью более 500 кв. м. «Сначала мы пошли на поводу у старых настроений потребителей и спроектировали первые таунхаусы площадью 320-340 кв. м, – рассказывала Н. Фомина. – Но даже эта площадь оказалась большой. В итоге сейчас мы не строим домов площадью больше 200 квадратов. Основной массе современных потребителей не нужно больше», – констатировала она.

С. Дьячков призвал обратить внимание на стоимость владения ЗН, которая, по его мнению, в разы выше, чем стоимость владения жильем в городе. Н. Фомина, как и ожидалось, не согласилась с мнением аналитика. Она уверена, что общая стоимость расходов на содержание загородного дома площадью 200 кв. м не превысит 4-4,5 тыс. руб. в месяц. Стоимость содержания городской квартиры аналогичной площади около 6 тыс. руб. в месяц.

«Учтите, что вы не платите за стоянку и гараж, а также не содержите дачу», – описывала экономическую целесообразность ЗН Н. Фомина, признав при этом, что сейчас на рынке мало управляющих компаний, которые бы могли предоставить полный комплекс услуг для ЗН.

Эксперты сошлись во мнении, что ЗН гораздо дешевле эксплуатировать в том случае, если поселок находится не более чем 15-20 минутах езды от города.

Тенденции кредитования: давать на все готовое

Н. Фомина с сожалением заметила, что банкиры не торопятся давать деньги застройщикам даже при условии наличия полного пакета разрешительных документов и привлекательной (от 40 до 45 тыс. руб.) стоимости квадратного метра.

«У большой массы кредитных денег есть только один путь на рынок ЗН – это типизацация и стандартизация жилья. Когда вы начнете строить много и быстро, банкам будет выгоднее кредитовать ваши проекты в силу больших масштабов», – пообещал Н. Фоминой С. Дьячков.

Эксперты констатировали, что рынок кредитования не развит в той же мере, в какой не развит рынок жилья. Нецелевой кредит остается единственным доступным, хотя и не оптимальным способом финансирования ЗН. Сейчас специальные программы кредитования строящейся ЗН в Новосибирске имеет только каждый десятый банк: «Газпромбанк», «Транс-

кредитбанк», «Альфабанк», «Уралсиб» и ряд других. В основном эти программы разработаны недавно, поэтому большинство строительных компаний либо аккредитованы в 1-2 банках Новосибирска, либо не аккредитованы вовсе.

Банкиры признались, что кредитовать покупку готового дома гораздо проще, чем его строительство. В Новосибирске доля кредитов, выданных на приобретение и строительство ЗН, не превышает 2-5% от общего объема ипотечных кредитов.

«Сейчас для кредитования строящейся ЗН мы можем использовать только нецелевое кредитование. Фактически это единственный ресурс. Ставки сейчас по рынку составляют от 12% до 16%, в среднем 13-14%», – описывает общие черты банковского продукта А. Кудрин. – Также можно использовать потребительский кредит. Его преимущество – в отсут-ствии расходов на оценку и в том, что нет необходимости страховать жизнь заемщика».

По мнению финансиста, эти банковские программы не очень удобны для кредитования объектов ЗН: «Проблема в том, что сумма кредита не превышает 1 млн руб., поэтому эта программа в большинстве случаев не может заменить целевую. Если говорить про исключительные программы, где сумма кредита может достигать 5 млн руб., то требуется много поручителей и залогов, при этом ставки потребительского кредита 17-22%. По этим причинам такая программа мало пригодна для финансирования стройки. С кредитованием покупки готового жилья проблем гораздо меньше», – подвел итог специалист.

Портрет среднего заемщика обращающегося к кредитному брокеру в поисках кредита на покупку или строительство ЗН выглядит, по описанию А. Кудрина, так: возраст от 27 до 47 лет в (в среднем 37 лет), совокупный семейный доход от 50 тыс. руб., средняя сумма искомого кредита 2 млн руб, при этом заемщики готовы вложить в объект 15-30% собственных средств. Артема удивил тот факт, что кредитами на ЗН в равной степени пользуются и мужчины, и женщины.

«Банки считают рынок ЗН достаточно рискованным, поэтому стараются в любом случае взять в залог квартиру или другой готовый объект. Сейчас доля кредитов на ЗН не превышает 1% от общей суммы ипотечных кредитов, выдаваемых отдельно взятым банком», – полагает Н. Макаровский. – Сейчас у потребителя есть 4 варианта финансирования: нецелевой потребительский под залог недвижимости; на покупку строящегося коттеджа, строительство которого осуществляется застройщик; на покупку готового коттеджа; на самостоятельное строительство незавершенных коттеджей», – уточнил он.

Выход Н. Макаровский видит в разработке специальной программы кредитования строительства незавершенного коттеджа, которая позволяет брать в залог сам незавершенный объект или землю. «Пока у нас нет ни одной подобной сделки, но мы думаем, что этот продукт будет интересен потребителям. Однако такой механизм обеспечения кредита возможен только при идеальной юридической прозрачности объекта», – уточнил Н. Макаровский.

По его мнению, другим кредитным инструментом развития рынка строящейся ЗН может стать механизм разделения рисков между банками и застройщиками. Например, застройщик может выступать поручителем при кредитовании своего клиента на период строительства дома.

И без того молодому и достаточно узкому «загородному» кредитному рынку Новосибирска мешает развиваться неопределенный правовой статус многих объектов недвижимости. По мнению экспертов, это явление носит массовый характер. Продолжаться это будет до тех пор, пока объект недвижимости не будет сформирован именно как объект продажи в правовом смысле. «По меньшей мере половина существующих коттеджных поселков нуждаются в легализации. Если они имеют неопределенный правовой статус, то почему банки должны брать финансирование этих рисков на себя?», – недоумевает М. Антонова.

«Потребителей не интересует правовой аспект, пока они просто живут в загородном доме. Все всплывает, когда они собираются продавать дом или использовать его как залог для получения кредита. Каждый клиент по загородной недвижимости – это просто какой-то квест. Нет ни одного похожего случая, ни одного полного набора документов. Пока нет правового поля – нет рынка кредитования загородной недвижимости», – разводит руками А. Кудрин. Аналогичные трудности видит и С. Меньшиков: «Заемщики испытывают очень много проблем в том случае, когда объект не завершен и не оформлена земля. Всплеск этого рынка произойдет, когда он станет более цивилизованным в правовом смысле, как это было с квартирной ипотекой в начале 2000-х годов».

Тенденции права: всеобщая легализация

Статистика компании «Фосборн  Хоум» показавает, что только 1 из 10 новосибирских сделок с ЗН проходит без каких-либо юридических проблем, тогда как 9 из 10 «квартирных» операций полностью безопасны юридически. Эти цифры совершенно не удивили М. Антонову, которая рассказала об объемах объектов недвижимости без нормального правового статуса: «По меньшей мере 40% всех коттеджей, построенных до 2001-2002 годов, фактически являются самовольными постройками. В следующий период их количество снизилось потому, что начало действовать новое законодательство, в том числе так называемая дачная амнистия. Но все равно их очень много». «В НСО десятки тысяч нелегальных объектов», – эмоционально оценил масштабы «беззакония» С. Дьячков.

«Правовой режим объекта определяется правовым режимом земельного участка. Поэтому главный вопрос – это вопрос земли. Наличие дома на поверх-ности земли не означает появления легального участка. У этого участка должны быть установлены границы на местности, должен быть кадастровый учет, желательно отсутствие споров по границам. Участок должен быть той площади, которая установлена для данного вида недвижимости. У нас в НСО это 4 сотки, меньше нельзя по определению, для города – 4,5. Сейчас на территории Новосибирска в собственности очень много баз отдыха, на территории которых стоят или строятся коттеджи», – предупредила М. Антонова. Она также пояснила, что ЗН с нормальным правовым статусом может быть построена только на территории населенного пункта, а на землях сельхозназначения в лучшем случае может стоять дача.

«Но и на территории населенных пунктов можно строить только там, где официально разрешена малоэтажная жилая застройка. Строительство малоэтажной недвижимости ограничено в рекреационных, промышленных зонах и зонах многоэтажной застройки», – уточнила М. Антонова. Она также напомнила, что дом сам по себе может быть сравнительно легко зарегистрирован только в том случае, если построен в соответствии с пожарными и санитарными нормами.

1 марта 2008 вступил в силу новый Закон «О кадастре объектов недвижимости». Эксперты признали, что его основной смысл заключается в том, что отныне никто, кроме собственника, не будет защищать его права. Теперь собственники малоэтажной недвижимости не обязаны проходить инвентаризацию раз в 5 лет. Собственникам ЗН нужно учесть, что новый закон предусматривает два типа индивидуальных характеристик объекта недвижимости – основные и дополнительные. К основным относятся наименование объекта, дата внесения в реестр, кадастровый номер, положение на земельном участке. «Их явно недостаточно для совершения сделки. Дополнительные характеристики – площадь, этажность и материал стен нужно внести самому владельцу», – убеждены банкиры.

Финансисты хотят также наличия четких правовых оснований не только собственно для дома, но и для коммуникаций и дорог, которые к нему ведут. «Они у нас оформлены в одном случае из ста, – сетует М. Антонова. – В скором времени нас ожидают попытки массовой легализации всего этого. Каждый созданный объект, и в том числе дороги, должен проходить регистрацию. Это повышает затраты, но в итоге увеличивает стоимость объекта и создает гарантии прав собственника», – констатирует она.

«Сейчас многие земельные участки реально продаются на каком-нибудь праве, например, на праве аренды сроком 49 лет. Так сейчас делает одна из девелоперских компаний Новосибирска», – предостерег потенциальных покупателей С. Дьячков. «Те участки, о которых вы говорите, еще и находятся в водоохраной зоне, поэтому у них нет перспективы легализации, – поддер-жала коллегу М. Антонова. – Если коттедж находится в водоохраной зоне или на территории туристического клуба, то его могут выселить в любой момент, причем на совершенно законных основаниях», – заключила она.

В целом участники мероприятия пришли к выводу, что рынок ЗН Новосибирска можно считать перспективным и вступающим в стадию активного роста. Ускорить процесс могут легализация объектов ЗН, снижение стоимости кредитных ресурсов для строителей, разработка специальных ипотечных продуктов для потребителей, а также организация массового строительство типовых объектов ЗН. Участники круглого стола надеются, что ждать этого осталось недолго.

Глоссарий

Клемент Жугляр (французский экономист) рассматривал экономический цикл как закономерное явление, причины которого кроются в сфере денежного обращения, точнее, кредита. Кризис – основную фазу цикла – Жугляр оценивал как оздоровляющий фактор, ведущий к общему снижению цен и ликвидации предприятий, созданных для удовлетворения искусственно разросшегося спроса. Жугляр считал, что повторение всех экономических процессов, вызванных банковской деятельностью, происходит каждые десять лет.

Источник: http://www.epigraph.info