В советские годы о «бульварных романах» говорили только шепотом, а «бульварным чтивом» увлекались самые недалекие люди. Несмотря на такие негативные коннотации, как сугубо городское явление бульвар – место для отдыха, развлечений и желанных встреч – заслуживает особого внимания. И это внимание бульвар получил с неожиданной стороны – от застройщиков коттеджных поселков.

И в деревне сгодился

Словарь Сергея Ожегова трактует слово «бульвар» как широкую аллею, которая проходит посреди городской улицы или вдоль набережной. Естественно, у бульвара было только городское предназначение. Но в последнее время строительством таких аллей вдруг увлеклись загородные застройщики. Что касается современных архитектурных терминов, то бульварами называются широкие улицы с цветниками, аллеями, скамьями, фонарями, парковыми скульптурами, лотками и палатками для розничной торговли. Мало того, такая улица может в себе совмещать автомобильную дорогу с пешеходными и велосипедными дорожками.

«В конце концов, – считает Алексей Иванов, руководитель мастерской «Архстройдизайн», – бульвар является важным градостроительным элементом, который фокусирует вокруг себя общественную жизнь. А потому уместен и в загородном строительстве. Например, при помощи бульвара можно удачно раскрыть видовую перспективу от въезда в поселок, сфокусировать внимание на какой-то важной доминанте, организовать безопасное одностороннее движение, увеличить расстояние между домами и площадь прогулочных зон».

Наиболее удачным считается бульвар в коттеджном поселке Гринфилд, что в 29 км по Новорижскому шоссе.

Заслуживает внимания и бульвар в поселке Linden Park на Калужском шоссе, который «вмонтирован» в старинную липовую аллею. Бульвар в поселке Графские Пруды начинается сразу от въездной группы и тянется до самого пруда в центральной части поселка. С двух сторон он будет засажен фруктовыми кустарниками и деревьями. Причем начинаться будет с невысоких кустарников, и по мере удаления от центрального въезда растительные насаждения будут  увеличиваться в высоту. При 50-метровой ширине бульвар  в длину более километра.

Словом, загородный бульвар никакая уже не новинка. Другое дело, что поселки, в которых они проложены, на российском рынке пока единичны.

Параметры элитности

В заокеанских организованных поселках практически половина территории отдается под общественные нужды. И все довольны. Российский домовладелец предпочитает иметь землю не в общественной, а в личной собственности. Поэтому застройщику легче и выгоднее продать лишние сотки в частную собственность. Никто из будущих обитателей поселка не обидится, если общей территории станет меньше, а личной – больше.

Хотя времена меняются. По крайней мере ведущие отечественные архитекторы считают, что с частником необходимо бороться за счет расширения и украшения общественных зон. Один из методов – планирование бульваров. Конечно, при этом важно не нарушить баланс между красивой разумностью и экономической составляющей. «Бульвар, конечно, стоит дорого, – комментирует Алексей Иванов. – Но затраченные на него средства с лихвой обернутся ликвидностью домов и прекрасным настроением проживающих в поселке граждан. Когда мы на свой страх и риск спроектировали бульвар в поселке Новый Свет, заказчик засомневался, как на это отреагирует покупатель? Но более шести десятков «дворов», размещенных вдоль бульвара на 27 гектарах, были проданы в течение двух лет. И «виной» тому стал бульвар с общественной зоной, велосипедными и прогулочными дорожками». «Наличие бульвара не самый важный фактор при покупке загородной недвижимости, – считает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. – Но это одна из приятных изюминок, которые формируют первые впечатления о поселке».

Конечно, в садовом товариществе не встретишь дороги шириной больше восьми метров с реликтовыми кустарниками и фруктовыми деревьями по краям. Бульвар и в обыкновенной деревне будет не к месту. Просторная и к тому же вымощенная брусчаткой дорога – признак организованного и сугубо коммерческого объекта загородной недвижимости.

Бульварная экономика

Создание бульвара – дело дорогое. Высадка деревьев, кустарников и цветов, мощение тротуаров и дорожек, асфальтирование дороги, оформление газонов требует средств. Но и это далеко не все затраты.

«Полная бульварная цена напрямую зависит от места расположения поселка, – резюмирует Петр Кирилловский. – Чем ближе населенный пункт к Москве, тем дороже земля, а значит, и бульвар. Создавая прогулочное пространство, застройщик теряет несколько участков, которые бы он мог напрямую реализовать покупателю. На элитной Рублевке, где цена земельного метра порой соответствует стоимости квадрата городской элитной квартиры, поселков с бульварами днем с огнем не сыскать…»

«Прокладка бульваров – существенный ценообразующий фактор, который может увеличить стоимость коттеджного поселка на 30-40%, – уверена Алевтина Орешко, руководитель департамента элитной загородной недвижимости компании «Контакт Элитная Недвижимость». – А вот для жителей поселков эконом-класса бульвары станут дорогим удовольствием». Вот почему многие застройщики не без основания считают, что гораздо дешевле украсить улицы малыми архитектурными формами, небольшими парками и рекреационными зонами. «Иногда гораздо выгоднее проложить добротную двухстороннюю дорогу и ограничиться пешеходным тротуаром, – подтверждает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб». – А выкладывать бульвары намного эффективнее в поселках с высокой плотностью застройки, например, где предполагается строительство таунхаусов или малоэтажных многоквартирных домов. А еще лучше, если это даже не поселок, а организованная градообразующая среда, наподобие Рублево-Архангельского или проекта "А 101"».

«При строительстве загородных поселков норма прибыли должна составлять не менее 40%, – подводит итог Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти», – поэтому создание полноценной инфраструктуры (к которой относятся и бульвары) при сохранении высокой рентабельности возможно только в крупных проектах. Что касается поселков формата бизнес-минус или эконом-класса, то появление в них бульваров вызвано либо желанием застройщика, либо для маскировки коммуникационных зон, которые невозможно использовать под что-то другое».

Но сколько бы ни стоило бульварное удовольствие, оно уже становится реальностью. По крайней мере ведущие архитектурные мастерские не страдают от н едостатка заказов на это поселковое «излишество». Вот только хотелось бы, чтобы слово «бульварный» как можно скорее утратило свое мещанско-обывательское значение и, как в детстве, навевало мысли об отдыхе и празднике. Чтобы словосочетание «бульварный поселок» вызывало только положительные эмоции. 

Источник: http://www.zya.ru