КИЕВ, 14 окт. - SV Development.  На наши вопросы отвечает управляющий менеджер фирмы «GeRe» Group GmbH&Co.KG  Дмитрий Лебеденко.

Фирма «GeRe» является одним из крупнейших владельцев недвижимости на территории Северной Германии, а также уже более восьми лет ведёт инвестиционную деятельность и оказывает профессиональные услуги в области инвестиций в недвижимость Германии. Как вы уже догадались, речь пойдёт об особенностях российских инвестиций в немецкую недвижимость.

– Российское законодательство гласит: «Любой гражданин РФ может приобретать недвижимость за пределами РФ…». Надо сказать, что российские инвесторы уже давно не новички на рынке недвижимости стран Западной Европы. Несмотря на это, они очень часто совершают неэффективные капитальные вложения своих денежных средств. Дмитрий, скажите, с чем это связано?

– Это связано в первую очередь с языковыми сложностями, с относительно слабыми знаниями ситуации на рынке недвижимости в конкретном регионе и не полной информацией о налоговом поле страны, выбранной для инвестирования. Причём, как правило, некачественная информация исходит от недобросовестных посредников, не несущих реальной ответственности. Нельзя также забывать, что в каждой стране Западной Европы существуют свои особенности оформления объектов недвижимости в собственность для иностранцев.

– Тогда чем же привлекает недвижимость Германии российских инвесторов?

– Во-первых, российские инвесторы познакомились со сравнительно низкими ценами на недвижимость в Германии при довольно высоком качестве и довольно высокими ставками арендной платы, например: за равную цену московской двухкомнатной квартиры в «панели» граждане России имеют возможность приобрести замечательную квартиру в городе Гамбурге.

Во-вторых, в период мирового кризиса на рынке недвижимости рынок Германии – один из самых стабильных и доступных в Европе. А именно: по-прежнему стабильно растущие цены, стабильное законодательство, стабильно повышающийся доход от вложенных средств.

А в-третьих, некоторые россияне рассматривают Германию  как потенциальное место жительства, что для них является главной причиной инвестировать в немецкую недвижимость. Это объясняется уровнем и качеством жизни, которые, несомненно, выше, чем во многих других странах.

–Инвесторы, которые решили эмигрировать из России, – могут ли они рассчитывать в получении каких-либо льгот на ПМЖ при помощи приобретения недвижимости в Германии?

–Теоретически – нет, к сожалению, наличие недвижимости в Германии не даёт особого ослабления визового режима; но практически недвижимость – веский фактор  для снятия бюрократических нагрузок при оформлении визовых документов  и   доказательство  состоятельности. Но, если уж такую цель ставить, вид на жительство можно получить через регистрацию собственной фирмы в Германии, а это, опять же, может быть тесно связано с приобретением или арендой недвижимости.

– Может ли инвестор из России получить кредит в немецком банке для покупки недвижимости в Германии?

– Да, немецкие банки готовы предоставить кредит на приобретение недвижимости российским гражданам в размере не более 70 % от стоимости объекта под 4,5-5,5 % годовых. А также при соблюдении определённых условий и при нашем поручительстве российские инвесторы могут финансировать свой текущий бизнес в России выгодными кредитами, выданными под залог купленной недвижимости в Германии. Эта инвестиционная схема называется «купил-сдал-заложил».

В российских условиях эта схема функционирует, только если инвестор обладает очень хорошими (ну просто очень хорошими!!!) «связями» в банке, т.к. считается весьма рискованной технологией. Приведу пример подобной сделки: если инвестор приобретает в Германии объект доходной недвижимости стоимостью 2 000 000 евро, то он может рассчитывать на получения кредита в немецком банке в размере 1 000 000 евро под примерно 5 % (!) годовых.

В этом случае доход, который обеспечивает аренда, полностью гасит взносы по кредиту, и с этого момента уже немецкая экономика начинает работать на российского инвестора.

– На что следует обратить особое внимание  при покупке недвижимости в Германии?

– Для инвестора очень важно, чтобы приобретаемый объект имел стабильный доход  и гарантированно сдавался в аренду. Для этого в Германии нужно учитывать такой важный фактор, как местоположение. А для этого нужно выбирать экономически сильные районы Германии. Хорошо зарекомендовали себя районы, где производят вклады федеральное правительство и крупные инвесторы.

– Какие это районы?

– Например: Бремерхафен. Это самостоятельная метрополия, которая представляет собой мощный развивающийся экономический центр на Северном море. Он постоянно предлагает новые рабочие места. То, что недвижимость этого немецкого города – это бизнес с доходностью 6-17 % в год, большинство россиян, я думаю, представляют себе на уровне идеи. Конечно, есть прогрессивные инвесторы и из России, которые уже несколько лет вместе с нами стабильно зарабатывают здесь деньги.

– Дмитрий, сколько денежных средств потребуется российскому инвестору для выхода на немецкий рынок недвижимости?

– Минимальная сумма на приобретение – в среднем 20 000-25 000 евро, именно столько сейчас стоит одно-, двухкомнатная квартира в Бремерхафене, в перспективном с точки зрения роста цен городе Германии. Ниже этой цены – рискованные варианты. Квартиру можно приобрести уже с арендаторами либо сдать в аренду. Кроме этого, можно внести вклад от 15 000 евро непосредственно в нашу фирму, как долевое участие на конкретный объект, в этом случае существует много видов гарантий для инвестора.  

– Какие организационные проблемы могут возникнуть при оформлении инвестиционных сделок с российскими инвесторами?

– Если у вас не было в обозримом прошлом проблем с налогово-финансовыми службами Германии – то никаких.

– Какие ещё возможности имеет российский инвестор на немецком рынке недвижимости?

– Здесь было бы несправедливо не сказать о так называемой инвестиционной схеме Leaseback –продаже недвижимости с возвратной арендой. Эта техника была изобретена французскими специалистами гостиничного бизнеса совместно с правительством Франции для привлечения иностранных инвестиций в создание    апарт-отелей  на Лазурном Берегу.

Апарт-отель – это многоквартирный жилой дом в населённом пункте с развитой инфраструктурой и современной планировкой квартир, он обеспечивает самые высокие потребности туристов в комфорте. Все квартиры полностью оснащены мебелью и бытовой техникой.

Участвуя в подобной программе, инвестор заключает договор с застройщиком о том, что в течение последующих 10 лет он будет сдавать жильё ему в аренду, стабильно получая при этом 5 % годовых.

Наша фирма реализует подобную инвестиционную программу на Балтийском побережье Германии. Представленные здесь объекты являются отличным капиталовложением в немецкую недвижимость для российских инвесторов и не только. Разумеется, инвестор может пользоваться квартирой в любое время для собственного проживания и отдыха. Кроме этого, для участников программы Leasebeck отменяется НДС (19 %), что, естественно, снижает затраты на приобретение объекта.

Примечательно, что немецкие банки охотно финансируют эту программу для россиян и перенимают на себя значительную часть рисков. Происходит это потому, что банки уверены в высокой ликвидности этой недвижимости, т.к. под рискованные проекты они просто не дают денег.

– В чём заключается суть вашей работы с российскими инвесторами?

– Мы стремимся быть для всех наших российских клиентов «комфортным» деловым партнёром – хотя бы потому, что мы общаемся с клиентом на русском языке. Наша фирма не только предоставляет инвесторам актуальную информацию о рынке, но и предлагает выгодные объекты для приобретения и помогает полностью структурировать инвестиционный проект. Решает юридические и организационные вопросы. Осуществляет управление недвижимостью. А наш коллектив представляет команду профессионалов, знающих и любящих своё дело.

 Компания "SV Development"