КИЕВ, 02 окт. - SV Development.  Жилая недвижимость дешевеет практически по всему миру, причем кое-где просто обвально. Лишь несколько национальных рынков, кажется, обладают иммунитетом к мировому кризису. Один из таких оазисов — Кипр.

В чем секрет устойчивости местного рынка недвижимости и что изменилось там за последний год? Эти вопросы были в центре беседы с Мариосом Ланитисом, руководителем одной из крупнейших кипрских строительных компаний — Cybarco.

— Почти во всех странах мира на протяжении последнего года жилье дешевело. На Кипре же цены практически не упали. Чем это можно объяснить?

— Вы правы, цены на жилье на Кипре подверглись коррекции в значительно меньшей степени, чем на большинстве рынков мира. В среднем новостройки подешевели примерно на 10–15 процентов. Но при этом падение коснулось в основном бюджетных проектов, ценовой уровень которых ниже 200 тысяч евро, более дорогие проекты практически не потеряли в цене.

Я бы отметил три обстоятельства, поддержавших рынок жилья, в частности проекты бизнес-класса. Первое: на Кипре было ограниченное предложение новостроек. Изменившаяся структура спроса не нанесла критического урона существующим ценам, так как спрос и предложение оказались вполне сбалансированными. У нас и близко не было такого спекулятивного бума, как в Дубае.

Второе: наши финансовые институты проявили достаточную устойчивость к кризису и лояльность к застройщикам. Они не стали пользоваться сложной ситуацией и давить на девелоперов по поводу текущих выплат или рефинансирования долга. Наоборот, они и дали возможность застройщикам адаптироваться к новой ситуации. И третье: строительные проекты Кипра оказались хорошо позиционированы, к тому же они были весьма сбалансированными с точки зрения рисков, что и обеспечило им устойчивость в кризис.

— Говорят, одна из причин стабильности цен на Кипре в том, что банки практически не ужесточили правил кредитования покупателей. Так ли это?

— В целом ситуация с кредитованием, конечно, претерпела некоторые изменения. Кредитование все так же доступно, но приемлемые ставки и условия доступны не для всех объектов. Для решения банка о выдаче кредита одним из ключевых факторов сегодня становится имя девелопера, его репутация.

Банк, выдавая кредит, хочет быть уверен в том, что застройщик способен завершить проект, соблюсти сроки и оформить документы на объект недвижимости. Банки стали очень серьезно оценивать риски, они хотят иметь гарантию, что актив, под который они выдают кредит, стоит запрашиваемых денег. Но в целом получить кредит, конечно, легче, чем в Испании, где банки резко ужесточили условия.

— Как сильно изменились за последний год условия по ипотеке для заемщиков?

— Под некоторые наши проекты клиенты вполне могут получить кредиты с фиксированными ставками 3,5–4,75 процента годовых на срок до пяти лет. На большие сроки, на пятнадцать-двадцать лет, возможны кредиты с плавающими ставками — LIBOR + 3,0–3,5 процента. Но, повторю, ставка зависит от проекта и девелопера: чем более проработан проект и лучше репутация девелопера, тем ставка ниже.

— Насколько сильно сократилось строительство на Кипре за этот год? Появляются ли новые проекты?

— Строить, конечно, стали меньше. Девелоперы более тщательно подходят к вопросам проработки проектов, выбора местоположения и общей концепции застройки. Следствием этого стало примерно двукратное сокращение числа выданных разрешений на строительство.

Происходят принципиальные изменения: с рынка уходят случайные игроки. Остаются девелоперы, готовящие качественные проекты. Качественные по местоположению, архитектуре, по уровню проработки концепции и так далее.

Наша компания в сентябре запустила новый проект — Akamas Bay Villas, комплекс из сорока вилл, расположенный прямо на береговой линии в районе национального парка Акамас. Проект эксклюзивный — виллы находятся в непосредственной близости от пляжа, их стоимость варьируется от 1,6 до четырех миллионов евро. Мы видим, что мировой рынок высококлассной недвижимости хоть и претерпевает изменения, но для эксклюзивного продукта на нем место есть.

Мы уже начали строительство, первая очередь поселка будет сдана в течение ближайших двух лет. Эти сроки продиктованы тем, что это очень необычный и сложный проект с точки зрения архитектуры, внутренней инженерии, ландшафтного дизайна, а также инфраструктуры самого поселка. К примеру, в Лимассоле подобного класса виллы на первой береговой линии стоят порядка восьми миллионов евро.

— Произошли ли какие-то изменения в законодательстве или налоговой сфере за последний год?

— Нет. Законодательство не изменилось, да и не могло измениться. Оно создано по образу сложившейся системы британского права и представляет собой стабильный свод законов и правил. Но при этом я вижу, что государственные службы, занимающиеся выдачей разрешений на строительство и регистрирующие права на недвижимость, стали в последнее время работать более эффективно. Они хотят привлечь новых инвесторов и делают процедуры более быстрыми.

— До кризиса главными покупателями кипрской недвижимости были англичане и русские. Как обстоят дела сегодня, что происходит со спросом в целом?

— Поправлю вас. Кроме англичан и русских весьма существенным было присутствие покупателей из Северной Европы, стран Скандинавии. Нельзя сбрасывать со счетов и местный спрос: в наших проектах до 30 процентов покупателей — это киприоты.

В первые месяцы кризиса мы действительно зафиксировали заморозку финансирования ряда сделок со стороны потенциальных покупателей из Великобритании и скандинавских стран. Людям нужно было время, чтобы оценить риски в динамично меняющейся рыночной ситуации. В то же время спрос со стороны граждан бывшего Советского Союза оставался и остается стабильным и высоким.

В настоящий момент мы видим заметное оживление потенциальных покупателей в целом, наш офис в Лондоне фиксирует увеличение числа запросов — англичане как покупатели возвращаются на Кипр.

Основное изменение в спросе заключается в том, что люди сегодня хотят приобретать уже достроенные объекты. Объясняется это просто: инвесторы боятся, что девелопер может обанкротиться или окажется неспособен завершить стройку из-за недостатка финансовых ресурсов.

Если же инвесторы покупают неготовый объект, они все чаще просят банковскую гарантию, которая сняла бы риск недостроя. Наша компания работает с банковскими гарантиями уже много лет, так что в этом отношении кризис для нас ничего не изменил. Просто это явление стало массовым.

 Компания "SV Development"