Рынок строительства коттеджных поселков развивается достаточно интенсивно -  всего в настоящий момент на различных стадиях завершенности находится более 170 поселков. При этом пока на сегодняшний день большинство проектов разрабатываются и  «просчитываются» исключительно эмпирически – готовых коттеджных поселков, в которых бы уже проживали люди, ни в Санкт-Петербурге, ни в Ленинградской области практически нет.

Те не менее, многие строящиеся поселки вот-вот будут завершены, и тогда перед девелоперами появится новая проблема – эксплуатация коттеджных поселков. В некоторых случаях эта проблема учтена заранее – как уже писал AllNW.ru, компания «Балтрос», реализующая проект «Новая Ижора», допускает возможность создания управляющей компании, которая будет обеспечивать содержание территории. На сегодня, пока дома возводятся и в них никто не живет, обслуживание строений - поддержание температурного режима, уборка снега  прочее обеспечивается  силами строительной компании. «Возможно, со временем подразделение перерастет в отдельную фирму, которая и будет заниматься эксплуатацией домов в проектах «Балтроса», - не отрицает Константин Симаков, директор компании «Балтрос». Компания «Родекс-групп» просто обещает поддержку жителям будущих коттеджных поселков до тех пор, пока не будет создано ТСЖ и выбрана управляющая компания. Но эти случаи – скорее, исключение из общего правила «решать проблемы по мере их поступления». «Время реализации проекта на загородном рынке сейчас длительное - не менее двух лет проходит со времени перевода земли в нужную категорию до момента продажи всех домов и заселения поселка, - поясняет Михаил Васильев, руководитель департамента маркетинга ЦАН. - Поэтому в настоящий момент вопрос эксплуатации наших будущих поселков для нас не стоит. По мере заполнения домов будет создано ТСЖ, которое и займется выбором управляющей организации для поселка. Возможно, мы дадим свои рекомендации или предложим какие-то компании, посоветуем провести тендер. Однако пока я не могу назвать ни одной эксплуатирующей организации, работающей на рынке коттеджных поселков. Хотя думаю, что через два года я уже смогу это сделать, и ТСЖ сможет выбирать из ряда кандидатов».

«Основными услугами по содержанию коттеджного поселка для жителей будут ведение и учет лицевых счетов домовладельцев, взаимодействие с собственниками по хозяйственным вопросам, согласование подключения к поселковым магистралям, контроль подключений, - сообщила газете «КомерсантЪ» Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость». - Также компания обязана обеспечить текущий и планово-предупредительный ремонт коммуникаций, техническое и аварийное обслуживание инженерных коммуникаций, электро- водо- и теплоснабжение помещений общего пользования». Кроме того, для жителей поселков значительно больше, чем для городских жителей актуальны услуги по установке эксплуатации систем безопасности - круглосуточное аварийное и диспетчерское обслуживание, круглосуточная охрана поселка по периметру - видеонаблюдение и патрулирование, организация пропускного режима доступа на территорию поселка. Еще один важный момент - обеспечение правопорядка на территории поселка.

В целом минимальный размер эксплуатационных платежей для поселка эконом- и – частично бизнес-класса включает в себя платежи за водо-, газо-, электроснабжение, обслуживание канализации и отопление (эти расходы чаще всего оплачиваются по данным счетчика). На величину ряда расходов существенно влияет и размер поселка. Увеличение количества домов уменьшает затраты на один коттедж (охрана, отчисления управляющей компании). В некоторых случаях (когда земля находится в аренде) размер территории общего пользования в поселке (скверы, площадки и т.д.) влияет на заявленную сумму эксплуатационных расходов, потому что появляется такая статья расходов, как арендная плата за землю общего пользования, особенно существенно это в крупных поселениях (например, «Михайловское»). В связи с различным уровнем инженерной подготовки (коммуникации могут быть центральными или локальными, не везде есть газоснабжение, телефон и т.д.) стоимость общественно-коммунальных платежей также может различаться.

По данным компании «Praktis. Управление и эксплуатация» средний размер ежемесячных платежей собственника за обслуживание коттеджа составляет в элитном поселке - не менее $500-600, в классе "бизнес" - $250-350, в среднем и эконом-классе - $50-250. При наличии объектов инфраструктуры, которые не открыты для посторонних и не могут таким образом добиться самоокупаемости, стоимость эксплуатации существенно возрастает. Например, содержание небольшого фитнес-клуба обойдется не менее 4000 рублей на кв. м.

По словам Евгения Якушина, генерального директора УК «Система», войти на рынок эксплуатации недвижимости на первый взгляд просто. Эксперт оценивает барьер входа на рынок в сумму $20-25 тыс. Однако есть оговорка: «новичок» должен иметь договор на обслуживание как минимум одного объекта. Войти на рынок без опыта работы практически невозможно. Опыт работы в службе эксплуатации или управляющей компании должен быть не менее пяти лет. Отсутствие объектов и опыта деятельности может привести к серьезным финансовым потерям.

Рентабельность компаний, занимающихся исключительно эксплуатацией загородных домов, пока оценить сложно. В целом рентабельность этого бизнеса составляет сейчас по разным оценкам от 15% до 20%. Но в условиях зарождающейся конкуренции она будет снижаться вместе с повышением профессионализма и качеством оказываемых услуг. Пока же, с отсутствием опыта, девелоперы и жители будут вынуждены мириться с тем качеством услуг, которое может обеспечить «карманная» компания, либо эксплуатирующая организация-новичок, пишет «КоммерснатЪ».

Источник: http://lenobl.allnw.ru