Немалую роль, по мнению многих аналитиков, играет смена ментальности, которая наблюдается в головах людей с достатком выше среднего. Жители столицы осознали, что иметь собственный дом на природе намного выгоднее и приятнее, чем квартиру в загазованной столице.

Трансформация ментальности

Как сообщил генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия» Вадим Непоседов, основной причиной неразвитости рынка загородной недвижимости можно считать то, что современный зажиточный гражданин является горожанином в 3-5 поколении, и жить привык в городе. А опыт загородного проживания у него если и присутствует, то он в большинстве случаев негативен.

С таким отношением горожан к проживанию в сельской местности сложно спорить. Неразвитая инфраструктура, плохие дороги, отсутствие водопровода, канализации, электричества оставили не самые лучшие воспоминания о «домике в деревне у бабушки». Тем не менее, в связи с популяризацией среди людей с высоким уровнем дохода, стремящимся к европейскому образу жизни, загородная недвижимость начинает развиваться более активно.

Западная схема развития коттеджного городка подразумевает, что технологии, форматы и экономика проекта коттеджного поселка должны являться прерогативой профессиональных знаний консультанта. В Украине все больше компаний обращаются к профессиональным консультантам в связи с появлением довольно нового сегмента на строительном рынке, ростом конкуренции в нем, а также недостаточным знанием инвесторами (застройщиками) специфики данного направления. «Консалтинговые компании могут не просто дать совет, что строить, но и создать конкурентоспособный, экономически обоснованный, концептуальный проект с уникальными характеристиками, который будет востребован рынком», – уверен директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.

Что есть

Эксперты компании SV Development считают, что на данный момент спрос на загородную недвижимость значительно превышает предложение и составляет порядка 400-500 тыс. м² в год. Связано это, прежде всего, с ростом уровня доходов населения. Несколько менее оптимистично настроен на этот счет Вячеслав Непоседов: «Сейчас спрос и предложение на рынке загородной недвижимости практически уравнены, и ни о каком буме и речи быть не может».

За последние годы изменилась конъюнктура спроса. Если раньше критерием благосостояния считался дом огромной площади, порой доходящей до 1,5-2,5 тыс. м², то сегодня популярны небольшие проекты до 250 м² с площадью придомового участка до 15 соток.

Емкость сегмента эконом-класса составляет минимум 47% от общего числа потенциальных покупателей. Наибольшим спросом здесь пользуются 2-3-этажные коттеджи площадью до 160-220 м². В бизнес-категории популярны дома общей площадью 250-350 м² – 33% потенциальных покупателей заинтересованы в приобретении коттеджа именно такой площади.

Доля элитной категории составляет до 20% рынка. Наиболее популярные в этом классе коттеджи от 350 до 500 м².

В Украине пока плохо «приживается» таунхаус — только 9% потенциальных покупателей загородной недвижимости эконом-класса рассматривали бы возможность покупки жилья в таких домах.

Для кого строится

Основными покупателями на рынке пригородных коттеджных городков являются семьи с годовым доходом не менее $300 тыс. Такие подсчеты произвели аналитики компании «Украинская Торговая Гильдия».

Хотя тем, кто имеет годовой доход или накопления в пределах $100-200 тыс., войти на рынок цивилизованных поселений в последующие несколько лет станет намного проще. Запланированные коттеджные поселки эконом-класса (например, «Новая Богдановка» – 830 коттеджей) со стоимостью домовладений до $200 тыс. составляют 48% от общего предложения домовладений на рынке киевского региона.

Консалтинговые компании пытаются просчитать для девелоперов возможные риски и сроки окупаемости. Окупаемость, по результатам исследований «Украинской Торговой Гильдии», составляет от 50 до 200% за небольшой отрезок времени.

Но девелоперы пока не спешат осваивать новый рынок даже, несмотря на столь радужные прогнозы. И на то есть свои причины.

Подводные камни

Первая проблема, с которой столкнулись компании-застройщики – это стихийные постройки, произведенные в начале 90-х гг. Сейчас подобная беспорядочность создает проблемы для ее дальнейшего «вписывания» в уже спланированные городки. Первые коттеджи строились либо как дачи для летнего отдыха (своеобразные экономварианты без отопления, водоснабжения и прочих благ цивилизации), либо как замки для «очень богатых людей», включающие в себя собственные источники энергии и водоснабжения, а также развлекательные заведения.

Девелоперы пытаются структурировать загородное строительство. Как известно, в Украине отсутствует классификация загородной застройки, а классификация городской жилой недвижимости была принята не так давно. Консалтинговые компании проводят исследования, как проектов застройки, так и уже возведенных сооружений, дабы прийти к усредненной норме и классифицировать столь новый сегмент на рынке столичного жилья.

Консалтинговые компании имеют лишь несколько общих признаков для классификации. Тут важна удаленность от города, общая площадь и качество материалов, используемых при строительстве объектов. «Эти критерии общие для всех, в остальном же компании имеют очень много различий, которые могут стать для застройщиков источником сверхприбылей», – предупреждает Вадим Непоседов.

Законодательный вакуум

Следующей проблемой, с которой сталкиваются компании-консультанты, является то, что понятие «коттеджный городок» не присутствует в законодательстве, поэтому земельные участки не могут выделяться с целевым назначением «под строительство коттеджного городка».

Второй законодательной проблемой является неопределенность с продажей земли, предназначенной для сельского хозяйства. Такая земля на данный момент не подлежит купле-продаже. По этой причине нередко очень удобные по месторасположению земли бывают просто непригодными для застройки.

В-третьих, возникает проблема с адресами. Пройдет немало времени, пока проекту будет присвоен адрес. А ведь всем известно, что без адреса даже срочной службы спасения не вызвать, не говоря уже о таких привилегиях цивилизованного общества, как установка стационарного телефона, заказ продукции на дом, проводной интернет и прочее.

Аналитики компании «Канзас» называют еще одну законодательную проблему в загородном строительстве: коттеджный городок не может быть оформлен как отдельное поселение и поэтому «приписывается» к близлежащему населенному пункту.

Что день грядущий нам готовит

Несмотря на все проблемы, с которыми сталкиваются компании-застройщики и покупатели, а также консалтинговые компании в оценке актуальности и окупаемости загородного жилья, прогнозы развития данного сегмента рынка довольно оптимистичны.

По предположениям аналитиков компании Real Estate Solutions, период роста объемов строительства коттеджей продлится еще несколько лет. Доля проектов эконом- и бизнес-класса будет постепенно увеличиваться, а максимальная конкуренция в средней ценовой категории приведет к «выходу из игры» тех участников рынка, которые возводят свои «творения» без концептуального подхода, основанного на знании рынка. В ближайшее время средние и мелкие компании (господствующие сегодня на рынке) уступят место крупным и известным застройщикам.

Наиболее популярными станут коттеджные поселки с высокоразвитой инженерной и социальной инфраструктурой. Намечается тенденция создания общей социальной инфраструктуры для нескольких поселков (торговые и спортивные центры, дошкольные учреждения и пр.), поскольку достичь рентабельности подобных объектов социальной инфраструктуры для небольших поселков можно лишь в местах их высокой концентрации.

По мнению аналитиков компании SV Development, вследствие уменьшения гиперрентабельности, услуги профессиональных консультантов будут более востребованными. Расцвет консалтинга ожидается уже в 2007 г. – в период существенной интенсификации конкуренции и снижения рентабельности на рынке загородной недвижимости.

В 2007–2008 гг. на украинский рынок будут выходить новые международные игроки: как консультанты, предоставляющие полный спектр услуг, так и консалтинговые компании более узкой специализации, архитекторы, технические консультанты. Данная ситуация приведет к повышению уровня предоставляемых услуг и будет способствовать выходу на рынок более качественного продукта, воплощенного в коттеджный поселок.

Источник: http://www.zya.ru