Популярность земельной ипотеки скоро сравняется со славой ипотеки жилья

Уже к концу 2008 года, по прогнозам Сергея Ганжи, управляющего барнаульским допофисом регионального филиала «Россельхозбанка», доцента кафедры «Информационные системы в менеджменте» экономического факультета АлтГУ, количество выданных в Алтайском крае кредитов под залог земли сельхозназначения может увеличиться в два-три раза.

Способствовать этому будет новая федеральная структура, создание которой возможно в ближайшие один-два года.

– Земельный ипотечный кредит для сельхозтоваропроизводителя – это возможность привлечь серьезные средства на длительный срок и сделать существенный рывок в своем развитии, – считает Сергей Ганжа. – Сегодня в крае такие кредиты оформляют по двум схемам. Первая: хозяйство закладывает уже имеющуюся у него в собственности землю и получает средства, которые может использовать на покупку техники, животных, строительство или реконструкцию животноводческих комплексов. Именно этот сценарий предпочитают хозяйства в Алтайском крае. Вторая схема: хозяйство получает кредит на покупку земли, оформляет ее в собственность, но передает банку в залог.

Рынок будет лет через пять

С ростом количества выданных кредитов под залог земли вырастет и число проблем. В частности, земельное ипотечное кредитование может перенять и «болезни» жилищного. Одна из них – увеличение числа «дефолт­ной» недвижимости, когда заемщик теряет свою платежеспособность и перестает выполнять обязательства по кредиту. Риск банка увеличивают еще факторы погоды и урожайности.

Но есть у ипотечного кредитования и только присущие ему трудности. Основная – в Алтайском крае нет рынка земли. Он только начинает создаваться, и на его формирование уйдет около трех - пяти лет, считает Сергей Ганжа:

- Чтобы выделить участок, нужно платить. И плата-то приличная: средняя доля в Алтайском крае составляет 10–12 га, за ее межевание пенсионеру нужно заплатить 120–140 рублей за га. Не каждый сможет, да и не каждому это нужно, если он не собирается землю продавать. Покупатели долей могут их приобрести по цене меньшей, чем кадастровая стоимость. В среднем цена доли – 20 тысяч рублей. Наверное, в ближайшее время она немного подрастет. Возможно, владельцы долей ждут именно этого. Кроме того, бюджет сегодня не готов субсидировать процентную ставку по земельной ипотеке, а процесс выкупа долей и оформления земли новым собственником занимает очень много времени – до полугода, не все проходят эту процедуру до конца.

Когда кредитов станет больше

Министерства сельского хозяйства и экономического развития и торговли РФ разработали концепцию формирования системы земельного ипотечного кредитования, рассчитанную на 2006–2012 годы. На первом этапе должны быть выстроены отношения между банком и заемщиком, отработаны механизмы и модели кредитования, методика оценки сельхозземель. На втором этапе – предположительно с 2009 года – в системе земельного ипотечного кредитования должен появиться федеральный оператор (по аналогии с Федеральным агентством жилищного ипотечного кредитования), который бы занимался покупкой закладных на земельные участки и выпуском ценных бумаг. Покупка этих бумаг инвесторами давала бы банкам новые средства для выдачи их в качестве кредитов последующим заемщикам. С появлением оператора количество банков, выдающих земельные ипотечные кредиты, серьезно увеличилось бы.

– Сегодня ипотечное кредитование – это не блажь государства, а инструмент, который позволяет в реальный сектор экономики (пока в жилищный, а скоро и в аграрный) привлекать огромные финансовые негосударственные ресурсы, – говорит Сергей Ганжа.

История ипотеки

Ипотека (в переводе с греческого «подпорка, подставка») была придумана в VI веке до нашей эры греческим реформатором Солоном. До введения ипотеки, если должник не выполнял своих обязательств по кредиту, кредитор забирал в рабство его или любого члена семьи. С появлением ипотеки он забирал только залог. На земельном участке должника ставился столб, и на нем записывались сведения об обязательствах и их исполнении. В России ипотека земель сельхозназначения появилась после отмены крепостного права в 1861 году.

Что нужно знать при получении кредита под залог участка?

Хозяйство-заемщик не должно быть убыточным.

В банк необходимо предоставить бизнес-план развития предприятия, отчет об оценке участка, а также пакет документов на землю: свидетельство о праве собственности, выписку из единого реестра регистрации прав на имущество, выписку из кадастра. Земельный участок должен быть выделен.

Залогом может быть участок площадью не менее 70 га.

«Россельхозбанк» выдает земельный ипотечный кредит сроком до восьми лет и предоставляет два года отсрочки по выплате основного долга.

Справка «СК»

Первый кредит под залог сельхозземли «Россельхозбанк» выдал в октябре 2006 года СПК «Искра» Топчихинского района. Всего в 2006 году в крае было оформлено только два кредита. За 2007 год банк выдал уже 11 кредитов.

Всего в крае было выдано 13 кредитов под залог земли сельхозназначения на сумму более 200 млн. рублей. В залог банк принял более 20 тысяч га земли, в основном пашни. Одними из последних ипотеку оформили хозяйства Смоленского района «Ярко поле», «Сычевское», «Россоши», а также СКПК «Вперед» Первомайского района.

Более 400 руководителей СПК, заместителей глав районных администраций, руководителей районных сельхозуправлений, фермеров прошли обучение на курсах повышения квалификации при АлтГТУ по земельному ипотечному кредитованию. Теперь в каждом районе есть специалист, который может рассказать об оформлении и применении ипотечных средств.

На селе покупают и землю, и жилье

В минувшем году ипотека пришла во все районы края – на селе зарегистрировано почти семь тысяч договоров ипотечного кредитования, сообщил Иван Копытин, помощник руководителя управления Росрегистрации по Алтайскому краю. Лидером по количеству зарегистрированных ипотек среди сельских отделов управления ФРС стал Благовещенский (более 600 сделок). По словам начальника отдела Сергея Емельченкова, в минувшем году многие молодые семьи приобрели жилье на вторичном рынке с помощью программы жилищного кредитования. Многие предприниматели закладывают свои земельные участки, чтобы получить кредиты в банках. В Благовещенском районе хорошо работает отделение Сбербанка России, в котором постоянно берет кредиты на развитие под залог земельных участков комбинат «Кучуксульфат».

В Кулундинском отделе было зарегистрировано 579 сделок ипотеки жилья и земли. Крестьянское (фермерское) хозяйство Мерша заложило «Россельхозбанку» четыре земельных участка общей площадью около 9 тысяч гектаров. Полученный кредит был вложен в развитие производства.

Всего в минувшем году зарегистрирована ипотека 3867 земельных участков – почти в 2,5 раза больше, чем в 2006 году.

Как пояснил Иван Копытин, земельные участки все чаще становятся объектами купли-продажи через ипотеку. Банки охотно идут на ипотеку участков, потому что цена и спрос на землю растут.

Оценка земли продажа земли продажа домов цена земли цена дома загородный дом земельные участки коттедж.

Источник: http://www.altapress.ru