При продаже покупатель всегда хочет купить подешевле, а продавец, естественно, продать подороже. Чтобы разрешить этот спор можно привлечь к процессу профессионального оценщика.

Когда это нужно?

Закон гласит, что в ряде случаев привлечение профессионального оценщика является обязательным. Чаще всего это случаи, связанные со сделками с государственным жильем. Например, оценка обязательна при приватизации или продаже государственного жилья; при ипотечном кредитовании в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Оценка обязательна при выкупе недвижимости у собственников государством (например, при сносе домов).

Продавец или покупатель вполне могут оценить стоимость недвижимости самостоятельно. Для этого нужно найти предложение о продаже квартир с максимально схожими параметрами с продаваемой (покупаемой) квартирой. Но это будет приблизительной оценкой, потому что любой аналог требует корректировок. А это уже задача оценщика – независимого или же работающего при агентстве недвижимости.

Сегодня риэлторы помимо прочих стандартных услуг предлагают своим клиентам и услуги оценщика. Примерную оценку квартиры можно получить, просто позвонив по телефону. Кроме того, на сайте многих агентств есть услуга оценки квартиры. Так, в МИАН-агентство недвижимости собственнику жилья при предъявлении соответствующих документов оценочный сертификат выдается совершенно бесплатно. А вот за более точной информацией придется обращаться к профессионалам.

Что влияет на цену?

Специалисты подойдут к решению поставленной задачи со всей ответственностью, ведь стоимость квартиры определяется не только ее месторасположением и типом дома.  «Существует множество факторов, влияющих на цену конкретной квартиры – от экологической обстановки в районе до категории проживающих в подъезде людей», - поясняет генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. Имеет значение и сам район.

Наиболее предпочтительными, и как следствие более дорогими являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее престижными считаются САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО.

На стоимость квартиры также влияет локальное расположение дома относительно метро или остановок общественного транспорта - бесспорным плюсом можно считать расположение квартиры на расстоянии трех-четырех остановок или в 10-15 минутах ходьбы от метро.  Имеет значение и  количество балконов и санузлов в квартире, положение квартиры в доме, состояние квартиры и проч. При оценке также учитывается обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, техническое обеспечение здания и состояние территории, прилегающей к зданию. При этом в меньшей степени влияют факторы, связанные с дополнительными улучшениями квартиры, например, наличие кондиционера в квартире. Но если квартира «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, в которой кто-то прописан.

Если же оценивается стоимость загородного дома, то учитываются все особенности и детали: местоположение, в том числе направление, удалённость от города, наличие дороги от города и её качество, площадь, наличие инфраструктуры (магазины, больницы, места отдыха), планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Лишь учет всех этих факторов позволяет профессионалам определить реальную стоимость жилья.

Как это делают?

При оценке квартир применяют несколько способов. Но, как отмечает директор территориального отделения «Центральное» Миан-агентство недвижимости Павел Косов, в большинстве случаев оценка производится методом сравнительного анализа аналогичных предложений. Также используются ежедневно обновляемые, профессиональные базы данных и собственный профессиональный опыт агентства недвижимости в реализации подобных сделок.

Однако, метод сравнительного анализа не универсален. Например, при оценке встроенных помещений чаще всего используется «затратный» подход. Как пояснил ведущий специалист департамента оценки консалтинговой группы «Интелис» Станислав Ковалев, этот подход основан на принципе, что покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которую он может потратить на строительство аналогичного объекта. Этот метод также  применяется при оценке встроенных помещений.

Стоимость имущества можно оценить и при помощи так называемого «доходного» подхода. «Недвижимость по такому методу оценивается на основе его потенциальной способности приносить доход, – поясняет С.Ковалев. - При оценке квартиры этим подходом основой для расчета применяется арендная ставка за квартиру». Но этот подход часто дает противоречивые результаты. «Доходный» подход чаще всего используется при определении реальной рыночной стоимости незавершенного строительства. Это необходимо обеим сторонам потенциальной сделки. Инвестор получает финансовый анализ всех аспектов строящего объекта, а собственник может оценить возможную прибыль, сравнив затраты на начальном этапе строительства и стоимость квартиры после завершения строительства.

Но при любом методе отчет об оценке имущества должен содержать ряд пунктов. Например, описание метода оценки, описание самого объекта оценки, анализ рынка жилой недвижимости аналогичных квартир рынка, расчет рыночной стоимости оценки квартиры, а также правоустанавливающие документы на квартиру. Впоследствии такой отчет имеет статус официального документа, который может быть использован адвокатами и юристами в суде.

Однако есть и подводные камни - оценщик, как правило, занижает стоимость, потому что несет ответственность за правильность оценки. Поэтому на практике в процессе торга цена объекта недвижимости изменяется в сторону увеличения.

Не стоит игнорировать и опыт риэлторов, потому что профессиональный оценщик оценивает только стоимость квартиры, но не учитывает стоимости предстоящей сделки. «Например, по мнению оценочной компании квартира стоит 10 млн. руб., но риэлтор, видя, что на рынке отсутствуют аналогичные предложения сможет найти покупателя по более высокой цене», - поясняет Павел Косов.

Сроки оценки устанавливает уже непосредственно сама оценочная компания, согласуя их предварительно с заказчиком. Специалисты компании «Интелис-оценка» выполняют оценку рыночной стоимости квартир в течение 2-х, максимум 3-х рабочих дней с момента подписания договора и получения всех необходимых документов, а в случае не загруженности специалистов текущими проектами, возможен и вариант, при котором утром произведен осмотр, а вечером заказчик получает на руки готовый отчет.

Услуги оценщика вполне доступны. Так, оценка малосемейной столичной квартиры обойдется всего лишь в 3 000 тыс. руб., чуть дороже будет стоить типовая квартира (3 500 тыс. руб.), а за элитную квартиру придется заплатить порядка 6 000 тыс. руб.

При этом стоимость услуг может увеличиться при наличии обременений, перепланировок, улучшений, дорогостоящей отделки, а также в случае, если оцениваемая квартира выполнена по индивидуальному проекту.

Оценка земли продажа земли продажа домов цена земли цена дома загородный дом земельные участки коттедж.

Источник:  http://www.kdo.ru