КИЕВ, 13 апр - SV Development. Рынок недвижимости Испании пострадал от мирового экономического кризиса первым в Европе. За 2008 год успели обанкротиться многие девелоперские и риелторские компании, а жилье подешевело в среднем примерно на треть.

Корни и ветви

По мнению экспертов, Испания стала «пионером» не случайно. «Дело в том, что ввод евро и резкое снижение его курса к доллару сделали инвестиции в эту страну чрезвычайно привлекательными, и в 1999 году цены на недвижимость начали стремительный взлет.

В итоге за семь лет стоимость жилья увеличилась почти вчетверо», — рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова. По ее словам, бурному росту способствовала также готовность банков выдавать ипотечные кредиты на всю сумму покупки.

«Испанские финансовые организации, конечно, не были столь жадны, как американские, — совсем без гарантий деньги не давали. Но при трехпроцентной ставке и тридцатилетнем сроке ипотеки позволить себе купить жилье могли многие — даже при скромной зарплате», — добавляет эксперт.

По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, цены достигли пика к концу 2007 года, когда в среднем по стране квадратный метр стоил около 2200 евро. При этом темпы роста в 2007 году оказались уже существенно ниже, чем в 2006-м, – около 5% против 10%.

Таким образом, падение цен было подготовлено их бурным повышением в предыдущие годы, а затем замедлением темпов роста.

Испанская экспансия

Надуванию пузыря способствовали и зарубежные покупатели. «Получить ипотеку могли не только местные граждане. Однако после первых признаков кризиса правила выдачи кредитов ужесточились, и тогда иностранцы оказались в худшем положении», — говорит генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец.

По его словам, зарубежные клиенты приобретали до 25% городской недвижимости и до 50% курортной. Основными покупателями были англичане (свыше 80%), французы, немцы и граждане бывшего СССР.

«В условиях кризиса граждане других государств сократили количество покупок. А поскольку из-за существующей системы финансирования строительных проектов и действий спекулянтов рынок недвижимости был раздут, это привело к падению спроса сразу на 40-50%», — объясняет В. Барнинец.

Вскоре от приобретения жилья отказались и местные покупатели, а также стало сказываться влияние балласта в виде дефолтных квартир. Цены в результате проседали еще больше.

По словам В. Барнинца, государство долго способствовало росту пузыря и всячески поощряло приобретение недвижимости, в первую очередь с привлечением кредитных ресурсов.

Хорошо летим

Уровень падения цен эксперты оценивают по-разному. По данным издания Tinsa, в целом откат составил 8,8%, на прибрежных курортах — 15%. Однако такую точку зрения разделяют далеко не все. «Официальная статистика вообще говорит о коррекции в пределах 4,5%, но эти цифры сомнительны», — рассказывает В. Барнинец.

По его информации, снижение уже составило от 15 до 30%, максимально пострадали объекты в новых поселках, расположенных в курортных районах: «Первичному рынку сложнее всего — сделок практически нет. В более выигрышном положении оказалась недвижимость в крупных городах, где сосредоточена финансовая деятельность. Там квартиры и дома потеряли не более 10-15% — в зависимости от категории и расположения».

По словам генерального директора МИЭЛЬ DPM Натальи Завалишиной, в Малаге, на Канарских островах, в регионах Мурсия и Андалусия, а также на побережье Коста-Бланка цены опустились на 20-30% от пиковых значений 2007 года. Сокращение спроса и падение цен нанесли мощный удар по девелоперским компаниям.

«Строительство, которое было одной из лидирующих отраслей, теперь находится, пожалуй, в худшем состоянии. Большинство девелоперов понесли огромные убытки», — говорит В. Барнинец. По словам М. Клягина, буквально за несколько месяцев акции ряда крупнейших операторов подешевели на 50-80%.

Край неги и вечного лета

И все же интерес к этой стране со стороны россиян полностью никогда не пропадал — «отмечалось лишь непродолжительное ожидание покупателей, которые стали больше интересоваться не только конкретными объектами, но и ситуацией в целом.

То есть наши сограждане постепенно отказываются от эмоциональных поступков и, как многие европейцы, подходят к приобретению жилья за границей более прагматично, стараясь заранее оценить риски и потенциальные выгоды», — считает Н. Завалишина.

По словам руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации Knight Frank Елены Юргеневой, в предпочтениях россиян Испания традиционно удерживает одно из первых мест, особенно сейчас, когда недвижимость там существенно дешевле, чем аналогичная по качеству в Сочи и Ялте.

В основном наши соотечественники проявляют интерес к нескольким конкретным местам. Например, в районах Коста-Брава и Коста-Дорада наиболее востребованы апартаменты за 200-300 тыс. евро, рассказывает Н. Завалишина.

Люди с меньшим бюджетом обращают внимание на побережье Коста-Бланка, где предлагаются апартаменты в новых комплексах с хорошей инфраструктурой от 100 тыс. евро. Среди состоятельных покупателей, по словам Е. Юргеневой, популярны Марбелья, Барселона, Майорка, Ибица.

Так, компания Knight Frank представляет полностью готовый к проживанию комплекс Samara Marbella на Коста-дель-Соль. Квартиры площадью от 63 до 157 кв. м с террасами и панорамными окнами с видом на море стоят от 3,5 тыс. евро за кв. м.

За горизонт

И все же большинство экспертов согласны, что дно еще не достигнуто. «Последние данные о ситуации в экономике страны говорят о том, что на протяжении всего 2009 года продолжится падение цен, к январю снижение может составить до 30% от настоящего», — утверждает В. Барнинец.

В этой ситуации покупатели-россияне разделились на две группы. Представители первой уже готовы приобретать объекты, которые серьезно подешевели и полностью их устраивают. Вторая группа все-таки предпочитает подождать и планирует активизироваться лишь в конце года.

По мнению эксперта, правильную позицию заняли скорее вторые: «Ситуация сегодня не совсем однозначная. Цены могут продолжить снижение, и это будет больше похоже на падение, нежели коррекцию. Поэтому в краткосрочной и среднесрочной перспективе инвестиционные покупки делать не стоит».

С этой точкой зрения не согласна Е. Юргенева: «На рынке недвижимости (как и на фондовом) поймать дно практически нереально. Мы рекомендуем уже сейчас выезжать на просмотры, искать идеальный вариант и делать продавцу встречное предложение.

Скорее всего, оно будет принято». По словам эксперта, в настоящий момент предоставляется отличная возможность купить жилье исключительного качества за полцены.

Бери и живи

Но если в вопросе выбора инвестиционной тактики аналитики придерживаются разных позиций, то тем, кто решил приобрести недвижимость для себя, все они настоятельно советуют не медлить.

По словам Ю. Кайновой, в целом нынешняя ситуация благоприятна для долгосрочных вложений: «В стране нет перспектив для спекуляций в краткосрочной перспективе (до года).

В среднесрочной и долгосрочной перспективе (два-три года и больше) наиболее выгодна покупка крупных объектов: зданий, многоквартирных комплексов, земельных участков под застройку».

Ну и оптимальным обещает стать приобретение дома или квартиры для личного использования: цены скорректированы, рынок не спекулятивен, предложений много.

Компания "SV Development"