О нюансах налогообложения. — Как сейчас рассчитывается сумма подоходного налога при продаже гражданином жилого дома с приусадебным участком?

— С 1 января нынешнего года действует статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», устанавливающая новый порядок налогообложения операций купли-продажи объектов недвижимого имущества. Согласно пункту 11.3 этой статьи нотариусы при удостоверении договоров купли-продажи недвижимости выполняют функции налоговых агентов и несут ответственность как за начисление налога, так и за его уплату в бюджет. Поэтому в настоящее время нотариусы удостоверяют соответствующие договора лишь при наличии документа об уплате продавцом подоходного налога.

Сумма налога при заключении договора купли-продажи рассчитывается нотариусом, исходя из указанной в договоре цены объекта недвижимости. При этом продавец самостоятельно уплачивает налог в местный бюджет — по безналичному расчету или наличными в банке.

Перечисленная сумма подоходного налога, а также дата и номер платежного документа указываются в в реестре нотариальных действий. Копии платежного документа прилагаются к каждому экземпляру удостоверенного договора.

Кроме того, нотариус обязан проверить в Государственном реестре сделок количество объектов недвижимого имущества, проданных плательщиком налога в текущем налоговом году, поскольку от этого зависит налоговая ставка. Так, доходы, полученные от продажи жилого дома с приусадебным участком, если это первая продажа в текущем году и площадь дома не превышает 100 кв. м, не облагаются налогом.

Продавцы больших домов платят 1% от стоимости сверхнормативных квадратных метров. Например, площадь дома 125 кв. м, цена продажи $100 тыс. Значит, стоимость 1 кв. м — $800 ($100 тыс./125). Облагается налогом продажа 25 кв. м. Следовательно, сумма налога составит $200 (25х$800х0,01)

Вторая и последующие продажи объектов недвижимости в течение одного года облагаются подоходным налогом по ставке 5% от суммы договора.

Аренда с гарантией

— Действительно ли договор аренды квартиры, заключенный на длительный срок, надо удостоверять у нотариуса? В каком законе это написано?

— По закону договор аренды жилья имеет юридическую силу лишь в том случае, когда он заключен в письменном виде (часть первая ст. 811 Гражданского кодекса Украины). Согласно ст. 761 ГК Украины право передавать недвижимое имущество в аренду имеет только собственник данного имущества. Если же квартира неприватизированная, то ее можно сдавать в аренду лишь с согласия жилищно-эксплуатационной организации, на балансе которой эта жилплощадь находится (часть первая ст. 91 Жилищного кодекса Украины). Нотариальное удостоверение договоров аренды жилья осуществляется по взаимному согласию сторон. Обычно нотариус заверяет договора, заключенные на срок 12 и более месяцев. Такие договора, безусловно, выгодны арендаторам, поскольку гарантируют защиту их прав. Однако арендодатели, как правило, не спешат обращаться в нотконтору, потому что в этом случае договор регистрируется в налоговой инспекции и БТИ. 

Без родителей никак

— Покупаю квартиру у женщины с ребенком (12 лет). Она оформила у нотариуса генеральную доверенность на своего брата. Опекунский совет разрешил продажу квартиры. Однако нотариус отказался удостоверить договор купли-продажи, объяснив, что от имени несовершеннолетних лиц совершать такую сделку могут лишь их родители, и никакие доверенности в данном случае недействительны. Прав ли нотариус?

— Действительно, от имени лиц, не достигших 15-летнего возраста, сделки с недвижимостью должны совершать только их законные представители, коими являются родители, усыновители, опекуны. Вместе с тем согласно ст. 177 Семейного кодекса Украины родители малолетнего ребенка не имеют права без согласия органа опеки и попечительства совершать сделки относительно имущественных прав ребенка, в частности, заключать договора, которые подлежат нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в т. ч. договора о разделе или обмене жилого дома, квартиры.

Однако следует учесть один нюанс: по закону для совершения сделки относительно принадлежащего малолетнему ребенку недвижимого имущества одним из родителей необходимо нотариально удостоверенное письменное согласие другого родителя. И только если последний проживает отдельно от ребенка на протяжении более шести месяцев, не принимает участия в воспитании и содержании ребенка или если местонахождение второго родителя неизвестно, сделки, о которых идет здесь речь, могут быть совершены без его согласия.

Источник: Газета «СТОличная недвижимость» - http://www.100realty.com.ua