Пытаясь обеспечить себе абсолютные гарантии «чистоты» сделок по продаже сельхозземли, украинцы сегодня согласны даже изменить для этого свое гражданство.

Несмотря на разговоры о возможном возобновлении права купли-продажи земли сельхозназначения (см. «СЕЙЧАС», «Центр собирает земли»), установленный Земельным кодексом в этой сфере мораторий все еще продолжает действовать. И если раньше его отмена была привязана лишь к конкретной дате, то теперь торговать с/х землей не представляется возможным до принятия двух основополагающих законов – о государственном земельном кадастре и о рынке земель.

Однако сама земля сельхозназначения, безусловно, не утратила своей привлекательности, что стимулирует к поиску различных вариантов обхода моратория. Несмотря на то что некоторые схемы, применяемые сегодня на рынке, уже успели стать «классикой», юристы продолжают анализировать введенные 13 января ограничения на предмет возможных неточностей. Обсуждались эти вопросы и в ходе семинара «Получение прав на землю в Киеве и Киевской области: анализ практических схем», проводившегося в ЛIГАБiзнесIнформ.

Напомним, что на данный момент ЗК (п. 14 Переходных положений) запрещает внесение до 1 января 2008 года права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозобществ. При этом внимательное изучение указанной законодательной нормы позволяет сделать некоторые выводы. Во-первых, этот запрет касается только уставных фондов хозобществ, но не других форм предприятий – фермерских хозяйств и кооперативов. Во-вторых, имеет место ограничение во времени (до 1 января 2008 года), а следовательно, учредительными документами можно предусмотреть осуществление взноса в уставный фонд в будущем, то есть после окончания действия моратория. Наконец, «п. 14 Переходных положений Кодекса предусматривает запрет только для земельных паев и не действителен в отношении земельных участков, определение которых приведено в статье 79 ЗК», - отметил Виктор Кобылянский, адвокат, начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг». Однако практикующие юристы обращают внимание на то, что внесение в уставный капитал, вопреки расхожим мнениям, все же необходимо считать отчуждением. Соответственно, внося в уставный капитал участок, его собственник может попасть под действие другого запрета.

Так, п. 15 Переходных положений запрещает куплю-продажу или другое отчуждение земельных участков, пребывающих в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных паев для ведения личного крестьянского хозяйства. А также – земельных паев, кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) участков для общественных нужд. Примечательно, что неизменной в данном случае остается схема обхода, когда, пользуясь ограничением срока запрета, можно заключить предварительный договор с условием о будущем отчуждении земель сельхозназначения.

«Маскируя» отчуждение участков с/х назначения под видом мены, дарения, наследия и пр., следует помнить о риске признания соответствующих сделок мнимыми

Кроме того, в рассматриваемом запрете основной акцент сделан на целевом назначении земли. Иными словами, он касается только земель товарного сельскохозяйственного производства и личного крестьянского хозяйства. В то же время существуют и другие виды целевого назначения в категории сельскохозяйственных земель – для садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения крестьянского хозяйства, для ведения подсобного сельского хозяйства. На них действие моратория не распространяется.

Более того, важно учесть, что мораторий касается только тех участков для ведения личного крестьянского хозяйства, которые возникли в результате выделения в натуре земельных долей (паев). «Поэтому вполне возможен вариант отчуждения участков личного крестьянского хозяйства, которые были получены не через выделение пая, а напрямую из земель госсобственности, - рассказывает г-н Кобылянский. - Вместе с тем возможность отчуждения приобретенных участков личного крестьянского хозяйства остается сомнительной: с одной стороны, новый собственник такого участка не выделял его в натуре, с другой – когда-то он был выделен именно собственнику пая».

Кроме того, сегодня достаточно популярным способом обхода моратория является договор мены, с помощью которого можно обменять земельный участок, запрещенный к продаже, на другой участок. Несмотря на то что формально законом не запрещен обмен разных по размеру и целевому назначению участков, юристы все же не рекомендуют менять слишком разные земли. Тем более что и нотариусы, как показывает практика, зачастую отказываются удостоверять договоры мены одного участка, к примеру, на три других. Более того, пытаясь продать с/х землю под видом обмена, стороны соответствующего договора рискуют, что их сделка может быть признана мнимой со всеми истекающими отсюда последствиями.

По словам экспертов, во избежание запретов можно использовать и тот факт, что не подпадает под действие моратория наследование земель. Так, сейчас для этих целей все чаще начинает применяться наследственный договор. Согласно Гражданскому кодексу, по наследственному договору одна сторона (приобретатель) обязуется исполнять распоряжения другой стороны и в случае смерти последней приобретает право собственности на ее имущество. Таким образом, определив в качестве имущества, которое подлежит отчуждению, участок сельскохозяйственного назначения и обозначив при этом соответствующие денежные средства как границы распоряжения, стороны могут «замаскировать» в наследственном договоре куплю-продажу с/х земли. Отмечая надежность данного способа, юристы одновременно обращают внимание на то, что по такому договору земля перейдет в собственность только после открытия наследства. Помимо этого, если нотариус наложит запрет на отчуждение такой земли, могут возникнуть сложности с ее продажей даже после отмены моратория. А вот договоры дарения, пожизненного содержания и ренты в чистом виде для обхода использовать несколько сложнее, ведь по ним право собственности на землю должно перейти сразу же.

Наиболее же трудно обходимым аспектом моратория юристы, как правило, называют запрет на «изменение целевого назначения (использования) земельных участков, пребывающих в собственности граждан и юридических лиц, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства».

В случае когда нет возможности ожидать окончания срока действия моратория, пользоваться землей можно в порядке эмфитевзиса или суперфиция

По словам Антона Куценко, директора юридической компании «Куценко и партнеры», наиболее прямолинейным путем обхода моратория в данном случае может быть обращение в соответствующий местный совет или местную госадминистрацию с целью получения разрешения на изменение целевого назначения, либо же в суд, ссылаясь при этом на нерушимость конституционного права владения, пользования и распоряжения собственностью. «Хотя, безусловно, здесь есть определенный риск, что этим могут заинтересоваться правоохранительные органы», - отметил г-н Куценко. Правда, следует помнить, что абсолютно с любым целевым назначением участок может быть выделен из земель запаса. Иными словами, для обхода моратория надо использовать возможность установления целевого назначения земли. «В частности, при выделении из одного большого земельного участка меньшего - для последнего можно установить другое целевое назначение, - говорит г-н Кобылянский. - Ведь никакого «наследования» целевого назначения закон не предусматривает. И наоборот: при объединении двух или больше участков в один также можно установить другое целевое назначение».

Примечательно, что во многих случаях достаточно создать условия для последующего выкупа земельного участка, то есть после отмены моратория. Помимо заключения предварительного договора существует вариант аренды и застройки участка сельхозназначения. Особенно данное утверждение актуально в отношении запрета на куплю-продажу с/х участков государственной и коммунальной собственности. Ведь в этом случае собственники объектов недвижимости, возведенных на государственной и коммунальной сельхозземле, не обязаны приобретать сам участок на конкурсной основе. То есть после прекращения действия моратория собственники объектов застройки будут иметь приоритетное право на приобретение находящейся под ними земли.

В случае если нет возможности ожидать окончания срока действия моратория, пользоваться землей можно в порядке эмфитевзиса или суперфиция. Оформление соответствующего договора с собственником участка на длительное время позволяет зачастую практически заменить эмфитевзисом право собственности на землю. То есть собственник земли будет только формально владеть ею, уплачивая налог, реальные же права пользования могут быть сосредоточены в руках другого лица.

Наконец, нельзя не вспомнить о классической схеме отчуждения сельхозземли, базирующейся на утверждении, что мораторий не распространяется на обращение взыскания на имущество должника. Как правило, в таком случае практикуется заключение договора займа без обеспечения обязательств. После того как денежные средства по этому договору намеренно не возвращаются, кредитор (покупатель земли) обращается в суд с требованием вернуть долг и обратить взыскание на имущество должника. Путем заключения мирового соглашения стороны договариваются о взаимовыгодном варианте погашения долга - передача земельного участка в собственность кредитора. Правда, и тут возможны сложности, особенно непосредственно на этапе взыскания (см. «СЕЙЧАС», «пЛАН с препятствиями»).

ГЛАВНОЕ

Принятие в конце прошлого года изменений в Земельный кодекс означало не только продление моратория еще на один год, но и существенное расширение перечня запретов. И если до 13 января наиболее популярным способом обхода моратория, не нарушая при этом требований законодательства, было предварительное изменение целевого назначения участка, то теперь этот способ стал неприменим к договорам между частными лицами. Кроме того, в отношении государственной и коммунальной земли ограничений, как известно, раньше вообще не устанавливалось.

Однако и новые законодательные нормы, как показывает практика, можно обойти. Используя сегодня некоторые положения предварительного договора, а также ренты и пожизненного содержания, можно, по крайней мере, гарантировать получение сельхозземли после открытия наследства. В таком же порядке юристы советуют использовать относительно новый для украинского законодательства наследственный договор. Что касается классической схемы с заключением договора займа с последующим его неисполнением и обращением взыскания на земельный участок, то при ее применении необходимо учитывать некоторые нюансы, которые если и не возникнут на этапе заключения договора и судебных разбирательств, то непременно проявят себя на стадии взыскания. Более того, «маскируя» отчуждения участков с/х назначения под видом мены, дарения, наследия и пр., следует помнить о риске признания соответствующих сделок мнимыми. Все также актуальными остаются способы создания условий для «послемораторного» выкупа участка (в том числе путем строительства на нем объектов недвижимости). При этом наиболее болезненный запрет – на изменение целевого назначения земли – специалисты советуют разрешать путем установления нового целевого назначения. В то же время этот способ (как, собственно, и все предыдущие) не является абсолютно надежным.

Хотя, пытаясь обеспечить себе абсолютные гарантии «чистоты» сделок по продаже сельхозземли, предприимчивые украинцы согласны даже изменить для этого свое гражданство. Ведь по закону с приобретением статуса иностранного гражданина собственник сельскохозяйственной земли в Украине обязан в течение года передать ее другому лицу.

Источник: Деловое издание «СЕЙЧАС» - http://times.liga.net