Любовь Федорова, «Главред», Артем Петрушенко, для «Главреда»

Рядом со стройплощадками не выдерживают даже относительно новые дома, а что говорить о жилищном фонде, который простоял не один десяток лет и практически весь «амортизировался»?

Сегодня, например, в Киеве начальник ГУ по вопросам чрезвычайных ситуаций КГГА Виталий Пшеничный признал, что одной из причин трещин дома №10 по улице Макееевской в Оболонском районе, действительно, могло стать строительство высотки рядом с пострадавшим домом. А треснуло-то сооружение постройки 1994 года, то есть, совсем-совсем новое! Причем, как известно, это за последние годы, когда застройка столичных дворов приобрела повальный характер, это – не первый случай, когда трещат киевские дома именно рядом с новым строительством. Вспомним подобные неприятности на улицах Красноармейской, Жилянской, по Героев Сталинграда… Не звоночки ли это для столичной власти – в том смысле, что с жилым фондом пора разбираться всерьез. Ведь, например, в таком лакомом для застройщиков районе, как Шевченковский, по словам его головы Виктора Пилипишина, 60% жилищного фонда изношено! Кстати, именно в этом районе и один из наиболее проблемных, в контексте нашей темы, микрорайонов – Нивки. На которых тоже уже строят и еще будут строить новое высотное жилье, требующее глубоких котлованов под фундамент, а значит – хорошеньких «встрясок» для стоящих рядом более чем вполовину изношенных зданий.

Нельзя сказать, что изношенному фонду как в стране в целом, так и в Киеве в частности, не уделялось внимания. И государственные мужи разных уровней, и строители обсуждали и обсуждают эту проблему. Но прийти, как говорится, к общему знаменателю, им пока трудно. То в середине 1990-х годов заговорили о варианте реконструкции, как наиболее приемлемом для наших реалий, а «Киевгорстрой» первым даже продемонстрировал в Голосеевском районе на Саперной слободке, как можно из допотопного жилого здания сделать «куколку». Потом, в начале 2000-х, вдруг все передумали. И в столице активно стали пропагандировать «московский вариант» решения вопроса, то есть, всю «ветхость» сносить, не раздумывая, и строить новое современное жилье, куда переселять, в том числе, и жителей этого «старья». Более того, появились фирмы, московские в том числе, появились проекты новостроек на месте снесенных кварталов – на Сырце, например. Правительство Юлии Тимошенко, вспомним, предложило программу «Территория качественного жилья», где нашлось место и «хрущевкам», с которыми - в зависимости от ситуации в каждом конкретном микрорайоне – позволено было и разбираться по-разному, не обязательно сносить. Правительство Виктора Януковича в лице вице-премьера Владимира Рыбака больше склонилось все-таки к сносу ветхого жилья, и буквально в начале сентября нынешнего года было положено начало выполнению пилотного проекта (начало реализации – первая четверть 2008 года) по улице Маршала Гречко в Киеве, предполагающего как раз снос тамошних пятиэтажек и строительства взамен современного жилья. Правда, пока это радикальное решение только взбудоражило жителей Нивок, а как там дальше сложится – трудно сказать, особенно учитывая возможные перемены в «верховной власти» после парламентских выборов.

Сколько может простоять дом

Кстати, срок эксплуатации панельных пятиэтажек массовой серии 1-507, по первоначальным планам, должен был закончиться в конце 1980-х годов. К тому времени все пятиэтажки так называемой первой волны надо было либо снести, либо реконструировать. Однако политические события, повлекшие смену государственного строя, не позволили реализовать те грандиозные планы – если таковые, правда, действительно вынашивались. К счастью для властей, оказалось, что панельные «хрущевки», возведенные в 1956-1965 годах, значительно крепче, чем рассчитывалось. Для 5-этажного фонда в целом предельный срок эксплуатации (без реконструкции или капитального ремонта) наступит где-то к 2010-2020 годам. К сожалению, периодически у них падают балконы - в середине 90-х по всей Украине они даже централизованно срезались с подобного типа строений.

Срок жизни любого дома определяют несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Специалисты определили: самые надежные - это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Но такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад. Эти данные приводят в министерстве регионального развития и строительства Украины.

На втором месте по долговечности - современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные - срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит, могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40-50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15-20 лет. Исследования показали, что панели «хрущевок» имеют запас прочности, в полтора раза превышающий проектный.

В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Есть старые многоэтажные дома, в которых нет фундамента, и они возведены прямо на песке. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

По данным Дениса Костржевского, президента строительной компании «Міськжитлобуд», более половины жилого фонда Украины нуждается в капитальном ремонте, а сносу подлежит 4% зданий, в которых проживают около 284 тысяч граждан. Если придерживаться Правил эксплуатации жилых домов и придомовых территорий, принятых в 2005 году тогдашним Госкомитетом Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, в Киеве капитальному ремонту подлежит около 80 % жилья. По данным министра ЖКХ Александра Попова, «если взять теплоэнергетику, водопроводы, электросети - 25% из них имеют статус аварийных либо ветхих. Котельное оборудование, которое отслужило 25 лет изношено на 35%. Наибольшее количество устаревшего котельного оборудования в Киеве - до 60-70%. Около четверти оборудования нуждается в замене», - делится министр. «Представляете, какая это сумма в масштабе страны!», - «радует» читателей министр ЖКХ.

Сегодня фактически каждый пятый киевлянин проживает в жилых помещениях, имеющих неудовлетворительное техническое состояние и низкие эксплуатационные качества. Такие данные приводят в компании SV Development. Более 20% столичного жилищного фонда (около 3 тыс. домов) составляют «хрущевки», предельный срок эксплуатации которых либо истек, либо износ основных конструктивных элементов составляет не менее 60%, - называют результаты своих подсчетов аналитики из SV Development.
При этом в Киеве под большим вопросом еще около 6 млн. кв.м. жилых площадей, которые через 5-10 лет станут вообще аварийным фондом.

Интересно, что в Украине, согласно Правилам, точных сроков конечной эксплуатации на жилые здания нет, ориентировочный срок эксплуатации составляется не на всё здание, а на отдельные его элементы, в зависимости от строительных материалов. В среднем фундамент до капремонта либо замены прослужит 50 лет, стены от 15 до 50 лет, перекрытия от 20 до 80 лет, крыша 10 - 60 лет. Поэтому определить точный срок окончания эксплуатации всего здания можно приблизительно – как показывает практика, когда здание находится уже в аварийном состоянии, сами жильцы бьют об этом тревогу, а на переселение уже никого не нужно уговаривать.
Из-за ограниченного финансирования на протяжении последних лет необходимые работы по эксплуатации зданий проводились частично, в основном в случае аварий. Объем капитального ремонта по сравнению с 1991 годом сократился в 15 раз. Поэтому техническое состояние многих домов достигло критического уровня. Такое положение приводит к увеличению категории ветхих и аварийных зданий. Стоимость же капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может достигать до $400 за 1 кв. м общей площади. По прогнозам компании SV Development, на месте «хрущевок», которые имеют в Киеве общую жилую площадь около 7,5 млн. кв.м., можно построить от 12 до 20 млн. кв. м жилья - в зависимости от градостроительной политики местных администраций. Напомним статистику, которую «Главред» уже не раз обнародовал: по расчетам специалистов «Киевзема», на месте столичных «хрущевок» можно возвести 25 млн. кв. метров нового жилья, обеспечив, таким образом, работой строителей, как минимум, на 15 лет, учитывая, что ежегодно в Киеве сдается в эксплуатацию от одного до 1,3 миллиона квадратных метров жилья…

В то время, как в Киеве, несколько миллионов кв. метров квартир в «хрущевках», которые стоило бы снести еще к 1980 году, стоят и даже продаются за немыслимые деньги, за рубежом существуют четкие сроки эксплуатации домов. Для примера упоминавшийся г-н Костржевский приводит Арабские Эмираты или Японию, где жилые дома сносят через 30 лет, независимо от состояния, и - строят новые. Правда, в Японии такая радикальность связана с высокой сейсмичностью региона - дома постоянно находятся под воздействием землетрясений и быстрее изнашиваются. Но если учесть, что у нас в Киеве каждой новое строительство – это почти землетрясение для прилегающих к стройплощадке домов, то опыт страны восходящего солнца нам может пригодиться!

Сносить нельзя реконструировать?

Министр ЖКХ признается, что «вопрос реконструкции старого жилого фонда - актуален». Но напоминает, что для этого нужны ресурсы – «миллиарды долларов». На данный момент существует поручение Кабинета министров относительно привлечения и использования к реализации средств решения этой проблемы. В августе была создана Межведомственная комиссия. Ее цель - на протяжении месяца подготовить разрешение этого вопроса. Министр вселяет веру в то, что удастся привлечь финансовые механизмы и привлечь к реконструкции внебюджетные ресурсы. Причем, скорее всего, все начнется именно со столицы, с Киева.

Высокому должностному лицу возражает упоминавшийся здесь глава «Міськжитлобуда: дескать, в украинских реалиях подобное невозможно. «Снос домов, которые простояли даже 50 лет, исключен, у нас не насыщен рынок жилья, темпы строительства недостаточны. В Киеве дефицит жилых площадей, в год сдается 1,2 – 1,3 млн. кв.метров жилья, это около 13 тысяч квартир, если разделить эту цифру на количество семей проживающих в Киеве (1,5 млн.) получается 0,008 квартиры на семью. Множество людей нуждаются в жилье и будут рады жить в старых изношенных домах, только бы иметь собственную квартиру», - сетует Костржевский.

А киевские власти, между тем, пока не спешат давать разрешения на перестройки, которые в принципе, могут спасти на некоторое время общий жилищный фонд столицы. «Они хотят, чтобы девелоперы сначала взялись за промышленные зоны, которых в центральной части столицы более чем достаточно, либо занимались реконструкцией «проблемного» фонда», - жалуются в SV Development. В то же время, реконструкция инвесторам невыгодна - «хрущевки» не соответствуют многим нормам современного жилья и их практически невозможно перестроить до такого высокого качественного уровня.

На фоне темпов развития Киева, показатели ежегодно сдаваемых квадратных метров жилья не могут существенно отразиться на общем уровне обеспеченности киевлян квартирами. Если сравнивать город по этому показателю с другими украинским городами, то Киев будет занимать лишь среднее в таком списке место.
По данным «Міськжитлобуда», в 2006 году в Киеве в эксплуатацию было введено около 1,2 млн. кв. метров жилья, выставлено на продажу всего-то около 9000 квартир. Но такие объемы не могут удовлетворить спрос на новое жилье. За пять последних лет обеспеченность города выросла аж на… 0,8 квадратных метра на одного жителя, что при сохранившейся тенденции даст прогресс до уровня, например, Варшавы, только к 2030 году!

Мы все стали свидетелями того, как каждая из крупных политических сил, претендовавших в парламент на недавно прошедших выборах, в своих предвыборных программах делала упор на обеспечение жителей Украины качественным современным жильем, причем доступным! Хочется верить, что за словами наконец-то последуют и активные действия. Ибо соответствующее рыночному времени законодательное урегулирование в области недвижимости, стабилизация политико-экономических процессов в стране и рост уровня гарантийного обеспечения минимума рисков на этом рынке неминуемо приведут на рынок крупных западных и отечественных инвесторов, чем оживят сам этот рынок, заинтересуют инвесторов.

Снос и переселение жильцов, в свою очередь, потребует огромных материальных ресурсов, которых у страны сейчас нет. Поэтому к судьбе малоэтажек следует подойти дифференцированно - в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа.

Для выхода из сложившегося кризиса необходимо, в первую очередь, изменить процедуру получения разрешений под строительство, - считает большинство застройщиков. К примеру, создание «единого окна» позволит упростить предоставление разрешительной документации. Также следовало бы либо вообще запретить, либо резко ограничить потенциально скандальные площадки застройки в центре, выделить большие массивы земли вдоль киевской Окружной дороги, на Троещине, Теремках, Вишневом, Коцюбинском и, таким образом, стимулировать застройщиков осваивать не центральные районы, завышая цены до заоблачных, а наращивать строительство в неосвоенных районах. Тут следовало бы еще учесть и то, что пока территориально это земли подчинены области, и - «было бы логично часть отчислений жильем, которые передаются городу застройщиками, передавать области», - полагают в «Міськжитлобуді»…

Источник: http://www.glavred.info/