КИЕВ, 21 янв - SV Development. Если в начале и середине 2008 года на рынке торговли земельными участками теплилась еще какая-то жизнь, то в последние 3-4 месяца число сделок значительно упало.

Одна из главных причин — разногласие в оценке объектов: покупатели уже пытаются называть цены конца 2004 года, а продавцы к ним не готовы. Многие откладывают продажи до лучших времен. Но в случае форс-мажорных обстоятельств отдельные участки меняют владельцев по ценам в 4-5 раз меньшим, чем назывались 1,5-2 года назад - передает Делфи.

На закате «золотой эры» латвийской недвижимости (именно так можно именовать теперь взлет цен, наблюдавшийся в 2004-2006 годах), когда рынок уже начал испытывать проблемы с продажами, доводилось слышать споры на тему: в какой сегмент недвижимости безопаснее всего вкладывать деньги?

В зависимости от специализации каждый маклер хвалил свой сектор. Со стороны казалось, что аргументы продавцов земельных участков тогда выглядели более убедительными. Основные из них: земля -- это ограниченный ресурс, а большинство наших сограждан мечтают жить в собственных домах, для постройки которых и нужны участки. Вот только одного желания лучшей жизни для сохранения цен на рынке торговли землей оказалось мало.     

«Да о чем говорить?! Цены снижаются, сделок  почти нет. Негативная информация только ухудшает ситуацию» -- так поначалу отнекивались от беседы на земельную тему некоторые игроки рынка, к которым мы обратились при подготовке этого материала.

Однако настойчивость «м2» и предложенная форма подачи информации — рассказ о собственном опыте торговли в 2008 году, а не рассуждение об общих тенденциях земельного рынка страны — возымели свое  действие. При общей отрицательной динамике ситуация с ценами на землю в различных местах нашей страны развивалась по-разному.

Чем я хуже соседа?!

Ольга Зенчик, директор компании Baltic Credit. Занимается торговлей участками в Латгалии и некоторых районах, прилегающих к столичному региону.

- 2008 год оказался абсолютно ровным. Особенно, если говорить о земельных участках, удаленных от Риги на 50 и более километров. Здесь сделки были буквально наперечет. Волна инвесторов, которые вкладывали по принципу: пусть у меня не деньги будут лежать, а будет иметься кусочек земли — сошла.

В то же время у меня были запросы от иностранцев на большие наделы -- в 100 и более гектаров, которые должны были быть единым куском. Такую активность проявляли скандинавы -- шведы, датчане и норвежцы. Проблема заключалась в цене предложения. Потенциальные покупатели называли цену, которая фигурировала в сделках в 2004 году, а собственники пока к таким цифрам не готовы.

Вообще, владельцы, торгующие своей землей, делятся на несколько категорий. Первая — это те, кто не продал по той причине, что ждал, пока станет еще дороже. В основном это жители сельской местности. И если они решают расстаться с участком, то вначале собирают мнение у соседей.

А те говорят: Янка пару лет назад продал свой за столько-то. И не факт, что эта сделка состоялась, но человек решает просить такую же цену: мол, Янка-то продал, а чем я хуже! На латгальских хуторах про экономический кризис ничего и не знают: этот регион перманентно пребывает в таком состоянии последние два десятилетия. Потому потенциальные

продавцы — владельцы хуторов никак не могут понять: как это цена может быть в 2-3 раза меньше той, которую они сами себе нарисовали!

Вторая категория продавцов — те, кто приобретал землю для перепродажи. Часть таких бизнесменов принимает тот факт, что им не удастся получить запланированную прибыль и они отдают объекты за предлагаемую цену. Другая часть ждет лучших времен. 

В целом покупки в регионах совершаются, в осоновном с объектами, стоимость которых не превышает 10 000-15 000 евро.  

Ремарка «м2». О реальных ценах. Сейчас завершается сделка с участком в Аглонской волости, площадь которого около 3 гектаров (покупатели -- россияне). Цена вопроса -- 0,67 доллара за кв. м. 

Чуть лучше, чем в регионах, ситуация вблизи Риги: больше активности со стороны потенциальных покупателей. Впрочем, большинство показов объектов заканчивается безрезультатно: люди просто собирают информацию. Проблема та же -- покупатели и продавец пока не могут сойтись в цене.

Из объектов, на которые сейчас имеется потенцальный спрос, — земельные участки, на которых есть готовые к выробатке карьеры. В 2009 году продолжится дорожное строительство, для которого и понадобятся щебень и песок.

Интенсивность застройки никого не интересует

Ян Жечицкис, продавец-консультант компании Balsts. Специализируется на торговле участками в Риге, прежде всего в ее центре.

- Есть ли интерес к покупке участков в центре Риги? Есть. Хотя, конечно, по три-четыре человека в день, как раньше, к нам не приходят. Но по сравнению даже с 2007 годом объем запросов, а уже тем более реальных сделок, значительно уменьшился. Люди перестали мыслить категориями развития. Участки всегда берут с прицелом на будущее возведение какого-нибудь объекта.

Однако офисные, торговые и жилые площади дешевеют. Соответственно, уменьшаются и прибыли владельцев зданий. Это и пугает инвесторов, чье желание вкладывать в приобретение земли сходит на нет.

Трудно просчитать рентабельность бизнеса. Наверное, единственный, кто в 2008 году решился на покупки участков под коммерческую застройку в Риге, — это торговые сети.

Сами запросы на землю, хоть и по низким ценам, были где-то до середины осени 2008 года. Тогда еще были возможны сделки за 50% от имеющейся на участок оценки и если объем инвестиций не превышает 5 млн евро. Ближе к зиме стала доминировать выжидательная позиция.

Самая дорогая сделка с землей, в которой я участвовал в последние годы, проходила с ценой 2 500 евро за кв. м. Нынче о таких цифрах можно только мечтать. В то же время я не стал бы говорить о катастрофическом обвале цен в центре Риги.

Случаев, когда на владельца участка давят кредиты, мало. Продавцы снижают свои запросы, только если у них большой портфель недвижимости и им необходимы средства, чтобы продержать его ближайшие 5-6 лет. А на некоторые эксклюзивные участки в центре латвийской столицы до сих пор стоят пиковые цены. Здесь присутствует и психологический момент — характерная черта нашего времени. Переговоры о сделке идут несколько месяцев.

Продавец вроде бы соглашается уступить в цене, но покупатель в последний момент отказывается брать. Решает еще подождать. И когда такая история повторяется по нескольку раз, состоятельные продавцы вообще прекращают торговлю. Они устают от этого безрезультатного процесса. Поэтому 1 000 или около того евро за кв. м в центре — по-прежнему обычная цена.

Ремарка «м2». Еще пару месяцев назад участок в центре Риги предлагался по 1 100 евро за кв. м. Потенциальный покупатель попросил владельца внести в проект некоторые коррективы: трансформировать здание из смешанной застройки в офисную. Все необходимые документы были подготовлены. Но потенциальный покупатель отказался брать объект и сделка сорвалась. Сейчас участок предлагается по 750 евро за кв. м.

Как много соглашаются уступить продавцы участков в микрорайонах? Самый яркий из известных мне примеров: за участок под коммерческую застройку в конце Бривибас гатве весной просили 260 евро за кв. м, сейчас готовы вести речь о 80 евро. И это уже с эскизным проектом объекта.

Интересна практика ценообразования на землю в зависимости от ее назначения. Если мы посмотрим на 2003-2004 годы, когда еще не проснулся интерес к массовой застройке, то стоимость участков, предназначенных как для многоэтажной застройки, так и под индивидуальное строительство, была более-менее одинаковой.

В микрорайонах она составляла 40-60 долларов за кв. м. Затем, в 2004-2006 годах, в расчет стали принимать разрешенную интенсивность застройки — то есть учитывать, можно ли на участке поставить здание, допустим, в 9 этажей или же в 24. В зависимости от этого цены на соседние участки с идентичными другими данными, различались в 3-4 раза.

Сегодня предпринимателей, которых интересовали бы максимальные показатели застройки, нет. Поэтому цена на участки в одном месте выравнивается. Если покупатель собирается возвести здание в 2-3 этажа, а можно 24 — он будет называть цену соизмеримо своим запросам, а не исходя из того, что хотел бы получить продавец.

И дешевле, и со скидкой

Андрей Валтерс, директор компании Langes pils. Специализируется на торговле участками в поселковых проектах, расположенных вокруг Риги.

- Как это ни удивительно, но в 2008 году у нас был очень хороший период: с апреля по июнь, когда мы чувствовали спрос. Именно на этот период пришлось большинство заключенных нами сделок. Май, с его 4 покупками-продажами участков, вообще напомнил нам 2006 год. Но после лета интерес начал резко угасать, а ближе к зиме и вовсе исчез.

Из собственных наблюдений отмечу такое: большинство наших клиентов-покупателей в 2008 году не использовали банковские кредиты. Они полагались только на свои накопления. Что двигало покупателями? Можно много говорить об экономических теориях.

Мне кажется, что вложения в землю на данной стадии развития рынка являются одним из разумных инструментов сохранения своих средств. А может, и их и приумножения с перспективой продажи через 5-6 лет. Люди берут участки по цене вдвое меньшей, чем на пике, да еще с дополнительной скидкой относительно нынешних цен. Такие крупные продавцы, как мы, если видим реального клиента, всегда стараемся найти с ним общий язык по цене. 

В сегменте торговли участками в поселковых проектах, таких, кто держит старую цену, я не знаю. Те, кто затянул с процессом понижения своих цен, потеряли клиентов. Продажи возможны только, если идешь навстречу покупателю.

Главное — насколько продавец гибкий и насколько ему нужна продажа. У кого нет кредитных обязательств, у кого, как говорится, не горит, тот на сумасшедшие скидки не пойдет. Равно как и те, кто купил в конце бума: они психологически не готовы расстаться с землей себе в минус.

Испытывают ли наши клиенты — те, кто приобрел участки в компании Langes pils, проблемы? Было пару звонков, когда люди предлагали откупить у них землю по той цене, по которой брали в 2004-2005 годах. Сами мы этим предложением не воспользовались. Можно долго иронизировать на эту тему, но факт остается фактом: в 2008 году звонившие нам все-таки продали свою землю. И насколько я знаю, в деньгах они точно не потеряли.

Согласно нашему анализу, участки вокруг Риги сейчас предлагаются где-то по ценам конца 2005 года. Так, приобрести землю в Бабитской или Адажской волостях, недалеко от границы со столицей, можно по 30-50 евро за кв. м, тогда как на пике они шли по 50-80 евро за кв. м.

Ремарка «м2». В 2004 году участки в Бабитской и Адажской волостях продавались по 15-20 евро за кв. м.

Особо отмечу, что постепенно такое понятие, как цена квадратного метра, уходит на второй план. Люди берут землю, не в последнюю очередь оценивая ее визуальную привлекательность и открывающийся вид. Для них не столь принципиальна площадь — будет ли это 1 200, или 1 400 кв. м.

Важна окончательная цена покупки. Если в лучшие годы люди готовы были выкладывать на приобретение земли вблизи Риги от 60 000 до 100 000 евро, то сейчас эта сумма опустилась до 45 000-50 000 евро.

Те, кто покупает участки в поселке, в первую очередь смотрят на наличие коммуникаций. Должны быть как минимум гравийная дорога, освещение, подведен газ, центральный водопровод и канализация… Важно и транспортное сообщение: ходит ли рядом с поселком общественный транспорт?

Далеко ли до Риги?

Айвар Бируслис, директор LĪF REAL ESTATE. Торгует участками под частную застройку в Риге и прилегающих к ней районах, а также в Латгалии.

- Рынок земли под индивидуальную застройку оказался неразрывно связан с общей экономической ситуацией в стране. Высокие темпы развития экономики привели к тому, что у нас в массовом порядке скупались участки и возводились дорогие частные дома, чью стоимость люди якобы могли погашать своим достатком.

Однако пришел кризис и оказалось, что сформировалась целая прослойка общества, считающаяся богатой, но не способной отвечать по своим обязательствам. Сейчас они пытаются избавиться от лишней собственности.

Почти все население Латвии перестало жить фантазиями и начало считать, может ли оно позволить себе частный дом, или же лучше отдать предпочтение своей старой квартире. Спрос резко пошел вниз и оказалось, что все эти пустующие участки мало кому нужны.

Особенно сильно подешевели наделы вдали от Риги. То, с чем сталкиваюсь в повседневной практике, позволяет говорить, что некоторые участки подешевели в 3-10 раз. Конкретный пример — Кегумс. Два года назад цены там доходили до 20 латов за кв. м, сегодня можно спокойно найти варианты по 2-3 лата за кв. м.

Идея, что рижане захотят жить в поселках в 40-50 километрах от столицы и каждый день добираться туда и обратно на работу, себя не оправдала. Уж слишком накладно это и по времени, и по транспортным расходам.

Тенденция падения цен такова: чем дальше от столицы, тем больше они падают. Какой-то небольшой спрос в последнее время чувствуется только в Риге, а на остальной территории Латвии — почти полная тишина. Слишком много оказалось запарцеллированных участков, слишком много предложений. Произошло элементарное затоваривание рынка.

Из того, чем мы торгуем, вижу интерес лишь к дешевым предложениям: по дорогим вариантам показов почти нет. Если человек решает построить дом, то ориентируется уже на площадь максимум 100 кв. м. А для такой постройки ему участка в 1 200 кв. м хватит с головой. Большие площади под частную застройку спрашивают редко.

Ремарка «м2». Рядом с рижским районом Тейка готовится проект строительства недорогих частных домов. Участки в нем будут предлагаться по 35-40 евро за кв. м. Два года назад здесь трудно было найти что-то дешевле 100 евро за кв. м.

Земля пошла на аренду

Санда Вейса, специалист компании City Real Estate. Занимается торговлей участками в Риге и ее окрестностях.

- На пике многие цены предложений на участки были сильно завышены. В том же Марупе они доходили до 150 евро за кв. м. Сейчас все дешевле. Насколько? Это зависит от того, кто держит участок или развивает поселковый проект. Крупные фирмы легче идут на контакт. А есть физические лица, которые брали на пике и не могут опустить цену.

Они хотят верить, что через годик-другой ситуация изменится в лучшую сторону — то есть цены пойдут вверх. Меня настораживает тот факт, что в Финляндии, которая пережила кризис рынка недвижимости в начале 90-х годов ХХ века, земельные участки потом не дорожали почти 15 лет.

В целом у нас по-прежнему идет падение цен. Иногда -- существенное. Например, в Стопиньской волости мы начинали торговать в одном проекте по цене 55 евро за кв. м, сейчас продавец готов в случае наличия реального покупателя говорить о 20 евро. А вот,  допустим, в Иманте, где объем предложения поменьше, скидка будет менее значительной: при стартовых 70 латах за квадратный метр речь нынче ведем о 50 латах за кв. м.

Ремарка «м2». Примером изменения настроения у продавцов может служить сделка по продаже участка на левой стороне Даугавы, рядом с Южным мостом. Если до кризиса за него просили 14 млн евро, то весной покупатель был готов дать 8,5 млн евро, но продавец не согласился. В итоге в конце осени сделка была совершена за неполные 4,5 млн евро.

Люди ходят, смотрят, но мало берут. Банки-то денег на покупку земли почти не дают. Прежний рынок -- это покупатели, которые брали землю с привлечением банковских займов. Сейчас сделки совершаются только с наличными. Если ценник за участок под частную застройку в Риге и рядом с ней опускается до 15 000-20 000 евро, то перспектива его покупки становится более реальной.

Новшество рынка -- это аренда участков под застройку. Под Имантой есть проект, где земля предлагается в аренду на 99 лет. Наем земли площадью 1 200 кв. м обходится в 20 латов в месяц. Арендатору это дешевле, чем если бы он купил надел и платил по кредиту, а владельцу это позволяет закрывать свои платежи. Вот только необходимо отметить, что вопрос с подводкой всех коммуникаций арендаторы участков должны будут решить за свой счет. Но мне кажется, что это все равно выгоднее, чем покупать землю. 

Надеяться на что-то лучшее могут те продавцы, участки которых расположены в местах с хорошей транспортной инфраструктурой. Что касается 2009 года, то думаю, что он будет тяжелым. Кредиты так и останутся малодоступными. В то же время все более громко может заявить о себе рынок долгосрочной аренды земли.

Компания "SV Development"