Каждый курортный сезон в Крыму для отдыхающих чем-то похож на предыдущий – те же рестораны, кафе, пляжи, экскурсии и люди. Каждый курортный сезон в Крыму для рынка недвижимости – другой, с новыми ресторанами, кафе, гостиницами, высотками и коттеджными городками. Но связь между отдыхающими и рынком недвижимости очевидна – все чаще на полуостров едут не только чтобы провести отпуск, а и подобрать интересный объект для инвестиций.

Покупатели едут на юг

Самый привлекательный момент для потенциальных покупателей недвижимости в Крыму – соединение приятного с полезным во всех отношениях. Хорошая квартира в новом комплексе с красивым видом из окон, в которой можно с удовольствием провести летний отпуск, сегодня стала не только местом отдыха, но и прекрасным средством зарабатывания денег.

О том, кто приобретает жилье и каковы основные мотивы покупки, специалисты рынка недвижимости Крыма говорят по-разному, исходя из опыта своей работы. Например, по данным менеджера компании «Альянс-Холдинг» Елены Шапкиной, владельцами квартир на ЮБК становятся в основном граждане Украины (жители Киева, Одессы, Донецка, Днепропетровска), и лишь около 5-7% составляют россияне, преимущественно москвичи. При этом мотивация практически не изменилась по сравнению с прошлыми сезонами – 70% приобретают недорогое жилье для себя, 20% – с целью инвестиций, 10% продаж приходится на элитные апартаменты как для отдыха, так и для сдачи в аренду.

По данным маркетолога-аналитика группы компаний «УКОГРУП» Ольги Масловой, новые квартиры в домах различных классов раскупаются гражданами Украины и других государств в пропорции 50 на 50. «Среди иностранцев преобладают россияне (около 40%), остальные – это немцы, поляки, американцы, однако многие из них – выходцы из бывшего СССР, России или Украины, которых влекут в Крым ностальгические настроения», – поясняет г-жа Маслова.

Конкретные данные, подтвержденные статистикой, приводит директор АН «Мультидом» Наталья Массальская. «Исходя из целей приобретения недвижимости в приморских и курортных городах полуострова, всех покупателей можно разделить на три группы, – рассказывает эксперт. – Первая (46%) – «улучшающие жилищные условия». Основными клиентами здесь являются крымчане, рассматривающие варианты приобретения жилья преимущественно на вторичном рынке или в новостройках класса «эконом». Следующая группа (43%) – те, кто покупает «второй дом» для себя, для летнего отдыха, для родителей или для детей. В 2006 г. основными представителями этой группы были жители Москвы (12%), других регионов России (25%), Киева (20%), Донецка (8%), Днепропетровска (8%), Одессы (5%), Полтавы (2%), прочих городов Украины (20%). Третья и пока самая малочисленная группа (11%) – инвесторы, 6% которых приходится на иностранцев из дальнего зарубежья (США, Германия, Оман), и 5% – на физлиц Украины и России».

В целом все крымские застройщики и риэлторы признают, что новостройки приобретают в подавляющем большинстве случаев приезжие, поскольку местные просто не могут оплатить их. Да и многие иногородние покупатели все чаще обращают внимание на более доступные объекты, чем квартиры в дорогих ялтинских комплексах.

Цены на недвижимость ЮБК сейчас высоки как никогда, особенно на первичном рынке. Говорить о готовом жилье в действительно элитном доме стоимостью ниже $ 5 тыс. за кв. м почти не приходится. В то же время, по словам Юлии Смирновой, менеджера по продаже недвижимости комплекса «Лазурный», цены на новые квартиры в Ялте могут быть меньше, чем на вторичные. «Например, «хрущевку» можно приобрести за $ 2600 за кв. м, в то время как строящиеся апартаменты – за $ 2300 за кв. м. Поэтому вторичный рынок сейчас находится в несколько застойном состоянии, а стоимость новостроек за последний год поднялась примерно на 40%», – приводит данные эксперт. Вследствие такого активного роста цен покупатели не успевают собирать необходимые суммы и вынуждены «уменьшать свои аппетиты». По словам г-жи Смирновой, некоторые застройщики, стараясь угодить клиентам, уделяют внимание сооружению жилья с небольшими площадями. А бывают прецеденты, когда запланированную квартиру в 150 кв. м превращают в 3 квартиры по 50 кв. м, иначе продать ее будет сложно.

По новостройкам в Севастополе и окрестностях Ярослав Цуканов, начальник департамента маркетинга и продаж коттеджного комплекса «Магоби» (г. Ялта), приводит следующие цифры: $ 1400–1600 за кв. м в этом году против $ 700–800 за кв. м в прошлом.

О ценах на недвижимость в столице АРК – Симферополе – на примере жилых комплексов компании «Консоль» рассказывает специалист риэлторской компании «НТН» Елена Казакова: «1 кв. м квартиры на первичном рынке в прошлом сезоне стоил от $ 700 до 1700, а в нынешнем колеблется от $ 950 (самое дешевое предложение) до 2700».

Начальник отдела междугородной недвижимости ООО «Мультидом» Роман Азатханов исследовал ситуацию по всему Крыму: «На ЮБК до начала летнего сезона наблюдалась стабилизация цен. С конца мая они стали плавно повышаться на 15%. По сравнению с прошлым сезоном увеличилась стоимость всех категорий недвижимости и земельных участков на 12–20% в Симферополе, на 50% – в Бахчисарае, на 35% – в Байдарской долине (в результате чего средняя стоимость домовладения здесь составляет $ 40 тыс. – 45 тыс., а сотки земли – $ 2 тыс. – 3,5 тыс.). Цены на участки под индивидуальное строительство на ЮБК выросли в среднем на 12–30%, в зависимости от наличия коммуникаций и удаленности от моря».

Стоимость частных домовладений и дорогих элитных строений с индивидуальным проектом, по данным г-на Азатханова, не повышалась, а на объекты, расположенные в 2 км от побережья и далее, наблюдалось снижение цен в среднем на 3–12%. Произошла также уценка на 15–20% вторичного жилья в населенных пунктах степной части Крыма.

Погода в доме

Главный летний курорт страны – Ялта – на протяжении многих лет являлась крымским лидером по разным параметрам, в том числе и по популярности среди иногородних инвесторов. Большинство практиков рынка и сегодня называют ее основным инвестиционным центром Крыма. Так считает и Елена Шапкина, хотя отмечает повышение интереса к недвижимости в районе Большой Ялты (Гурзуф, Партенит, Симеиз, Форос), а также в поселках Судак, Новый Свет, Коктебель.

Ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании «Союзстройтехнология» Валерия Петрусевич считает, что Ялта по-прежнему остается на первом месте, но по другим населенным пунктам расклад немного изменился: «На передний план выходят меньшие города вроде Алушты. Ситуация с земельными участками там лучше – можно подобрать хорошую площадку и построить высококлассное жилье. На третьем месте по популярности среди покупателей недвижимости расположились Гаспра, Гурзуф и прочие курортные поселки».

Юлия Смирнова считает Ялту лидером лишь по ценам и общей сумме продаж: «Большую активность проявляют рынки на западном и восточном побережье Крыма, где совершается много недорогих сделок».
Популярность Ялты не делает ее главной по темпам роста цен, утверждает Роман Азатханов. Если сравнивать с прошлым годом, согласно сведениям эксперта, по этому параметру на первом месте находятся объекты в Бахчисарае и наиболее живописных поселках в Байдарской долине Крыма, а также квартиры улучшенной планировки в Керчи. Значительную активность показывают рынки недвижимости Фороса и Партенита. К популярным центрам инвестиций Роман Азатханов причисляет также Судак, Коктебель, Феодосию и Евпаторию.

Готова привести статистические данные по основным регионам полуострова Ольга Маслова: «Суммарный объем жилья, возводящегося на крымском побережье, составляет около 500 тыс. кв. м ежегодно (приблизительно 10% всего жилищного строительства в Украине). Лидируют по темпам сооружения площадей Севастополь и Ялта, их уверенно догоняет Алушта. Показатели по объемам строительства жилой недвижимости за последние 4 года в Севастополе выросли вдвое (с 60 тыс. кв. м в 2003 г. до запланированных на 2007 г. 120 тыс. кв. м), а в Ялте – в 4 раза (с 23 тыс. кв. м до ожидаемых в 2007 г. более 110 тыс. кв. м)».

Специалисты видят несколько причин ослабления позиций Ялты на рынке крымской недвижимости. Главная – отсутствие достаточного количества хороших участков, из-за чего не удается строить качественное жилье. Шумность и суетливость этого города отталкивают тех, кто ищет на курорте спокойствия и тишины. Высокие даже для киевлян цены также не устраивают покупателей, и часто финансовые запросы строителей не отвечают уровню предлагаемой ими недвижимости. Многие эксперты полагают, что вследствие небывалой активности в последние годы рынок «перегрелся» и стал необоснованно дорогим.

Ярослав Цуканов не считает рынок Ялты перенасыщенным в целом, скорее, в отдельных сегментах многоэтажных апартаментов, которые на самом деле отвечают уровню бизнес-класса, но позиционируются как «премиум» и выше. Цену в $ 5 тыс. за кв. м в таких домах эксперт называет неоправданной, хотя для настоящего «де-люкса» и $ 10 тыс. было бы нормально.

Вследствие сложной ситуации на строительном рынке Ялты все больше застройщиков и покупателей начинают подыскивать альтернативные варианты. Так, Елена Казакова полагает, что весьма перспективны Феодосия, Евпатория, Тарханкут, а также Севастополь, Кача, Орловка и др. Роман Азатханов видит огромный потенциал в Байдарской долине (14 населенных пунктов с хорошей транспортной развязкой), Бахчисарае и Бахчисарайском районе, а также Симферополе, который имеет удобное транспортное сообщение со всеми курортами полуострова. Общими преимуществами этих регионов г-н Азатханов называет море и курортную инфраструктуру, что позволяет использовать жилье и в коммерческих целях.

Юлия Смирнова измеряет привлекательность восточных и западных регионов Крыма в числовом эквиваленте: «Коктебель, Феодосия, Евпатория находятся в том состоянии, в каком Ялта была 3 года назад. Здесь сейчас происходит активный рост рынка недвижимости – за 12 месяцев цены поднялись в 2 раза. Если в 2006 г. в Евпатории можно было купить жилье по $ 700 за кв. м, то сегодня оно стоит $ 1400 за кв. м». В то же время эксперт считает маловероятным превышение отметки в $ 1500 за кв. м. Для многих желающих приобрести квартиру у моря по более-менее доступной цене регионы наподобие Евпатории являются оптимальным выходом.

Примерно такая же динамика стоимости, по словам Ярослава Цуканова, и первичного жилья в Севастополе – за последний год цены тут выросли вдвое (с $ 700–800 до $ 1400–1600 за кв. м).

Директор по маркетингу фирмы «Консоль» Сергей Кононов называет перспективными все без исключения регионы Крыма, поскольку его компания рассчитывает как на местного, так и на приезжего покупателя с различными финансовыми возможностями и потребностями.

Главное преимущество восточного и западного побережья полуострова для застройщиков – наличие большого количества свободных участков по приемлемым ценам. И если Евпатория расположена в степной зоне, что считается минусом из-за отсутствия красивой природы, то, например, Судак или Новый Свет имеют отличный климат и живописные пейзажами. Как отмечает Валерия Петрусевич, Новый Свет – относительно уединенное место с чистым морем, закрытой бухтой и достаточно развитой инфраструктурой, в том числе экскурсионной и спортивной. «Мы уже возвели там 4-звездочную гостиницу и планируем строить комплекс апартаментов с закрытой инфраструктурой. Согласно нашим маркетинговым исследованиям, данный проект будет пользоваться спросом», – говорит эксперт. Также г-жа Петрусевич подтверждает перспективность Евпатории, объясняя это тем, что сегодня московские компании активно скупают ее побережье для сооружения «правильных» развлекательных комплексов и 5-звездочных гостиниц.

Немного по-другому видит ситуацию с развитием крымских регионов Ярослав Цуканов. Он считает, что альтернативы ЮБК как зоне с уникальными климатическими и природными условиями нет, поэтому восток и запад полуострова югу не конкуренты, они находятся в разных сегментах рынка. Большая Ялта – это дорогая земля, и недвижимость там может быть только высокого класса, а на территориях остальных районов, полагает эксперт, будет строиться жилье категории «бизнес».

Интересную особенность рынка вторичной недвижимости АРК отмечает Ольга Маслова: «В Крыму есть совсем старые дома с ветхими инженерными сетями. Эти объекты покупают лишь те, кто надеется, что какой-нибудь инвестор заинтересуется сносом здания, и таким образом они получат новое качественное жилье». Действительно, сейчас в Ялте несколько домов местная власть планирует предать инвесторам под снос и строительство новых современных комплексов. Кроме того, г-жа Маслова добавляет, что крымчане, в отличие от приезжих, выбирают квартиры с привязкой не к морю, а к развитой социальной, торговой и транспортной инфраструктуре.

Бонусы покупки

Причин, побуждающих украинских и иностранных покупателей присматриваться к недвижимости в Крыму, немало – красивая природа, уходящие в море горы, уникальный микроклимат, активный рост цен на недвижимость, но главное, привычка и психологический уют. Какими бы инвестиционно привлекательными ни были зарубежные страны, многие испытывают дискомфорт от пребывания в краях с другим языком, менталитетом и обычаями. Потому для определенной части капиталовкладчиков Крым является практически единственно возможным вариантом.

Но даже самая сильная привычка может уступить место пониманию того, что инвестиция себя не оправдает. Пока по курортной и жилой инфраструктуре полуостров заметно отстает от набирающих популярность Кипра, Испании, ОАЭ или Болгарии. Принимая это во внимание, высокопрофессиональные застройщики подходят к сооружению жилья в Крыму тщательно и продуманно. Если раньше не редкостью было возведение жилого комплекса наобум, то сейчас все больше компаний понимают, что без грамотно разработанной концепции и правильного маркетингового подхода построенные метры не продашь.

Основное требование, выдвигаемое покупателями, – собственная зона купания. Насчет ее статуса мнения разделяются: одни хотят закрытый пляж, другим достаточно бассейна. По наблюдениям Ярослава Цуканова, вряд ли кто-то из состоятельных персон захочет купаться в Черном море, так что лучшим вариантом является бассейн с красивым видом. Важны также закрытость комплекса и надежная охрана территории, наличие парка, автостоянки, SPA-центра, тренажерного зала и косметического салона. По мере отдаления от моря, активных туристических и жилых зон инфраструктура комплекса должна расширяться, чтобы днем можно было перекусить в кафе или купить продукты в «домашнем» магазине, а вечером не утруждать себя поездкой в городской ресторан. Хорошим тоном считается иметь штат горничных и предоставлять услуги кейтеринга. Но переусердствовать в насыщении комплекса элементами инфраструктуры и сервиса тоже не стоит – это может сделать его слишком дорогим и публичным.

Крымские продавцы недвижимости отмечают сезонность рынка. Пик продаж приходится на теплое время года – лето и осень, а зимой и весной количество сделок существенно уменьшается. Ярослав Цуканов точно подмечает характер такой покупки – эмоциональный, «летом поехали отдохнуть, понравился какой-то объект, а в сентябре-ноябре его купили». Именно эмоциональную составляющую крымских квартир он предлагает учитывать застройщикам, которые пока что не особо заботятся о внешней архитектуре возводимых домов, будь то многоэтажные комплексы или коттеджные городки. Довольно удачными с этой точки зрения эксперт считает «Виллы Галата» и «Изумрудный Берег».

Начальник отдела инвестиций ООО «Мультидом» Руслан Маринуца определяет требования клиентов их финансовыми возможностями: «У покупателей эконом-класса в основном следующие предпочтения: приемлемая стоимость, близость к общественному транспорту, любая этажность (кроме 1-го), круглосуточное отопление и водоснабжение, квартиры без отделки со свободной планировкой и потолками 3 м (1-комнатные площадью до 45 кв. м, 2-комнатные – до 68 кв. м, 3-комнатные – до 90 кв. м). Покупатели бизнес-класса выбирают жилье поближе к морю, площадью на 15-25% больше, чем у «эконома», и в средних этажах здания. В комплексе должны быть отопление, кондиционирование, автономное водо- и электроснабжение, телекоммуникации, паркинг. Самые взыскательные покупатели кроме близости к морю обращают внимание на окружение, при этом обязательно наличие полной инфраструктуры». Г-н Маринуца также отмечает, что в последнее время главное не расстояние до моря, а хороший вид из окон и качество постройки.

Переход на европейский стиль жизни и изменение приоритетов в пользу гор действительно становятся все заметней. Отдельные застройщики планируют создание проектов нового уровня – в горах, с потрясающим видом на море, качественной инфраструктурой и даже горными озерами. Хотя некоторые считают такой подход вынужденным из-за отсутствия свободных участков на побережье, можно не сомневаться, что подобное жилье найдет своего владельца.

Чтобы ехать за покупкой хоть немного подготовленным, эксперты советуют ознакомиться с лучшими объектами на рынке. Так, представители Керченского отделения компании «Консоль», рекомендуя свой город, обращают внимание на введенные в эксплуатацию в конце прошлого года 6-этажный 44-квартирный дом по ул. Курсантов и 4-этажный 47-квартирный жилищный и торгово-офисный комплекс в центре города по ул. К. Маркса, 25.

Елена Шапкина самыми интересными предложениями считает жилой дом «Киевская Русь» в г. Ялта (стоимость от $ 2500 за кв. м), рекреационный центр «Бриз-Палас» в пгт Курпаты, жилые комплексы «Белый дом» в пгт Гурзуфе ($ 1700–2900 за кв. м) и «Респект Холл» в пгт Гаспра (от EUR 2600 за кв. м).

Комплексом «Лазурный» в Гаспре восхищается Юлия Смирнова, а начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Мультидом» Светлана Аксенова как самые громкие и интересные объекты представляет Дворец графа Мордвинова в Ялте, выставляемый за $ 10 млн, и гостинично-торговый комплекс в Балаклавской бухте в Севастополе стоимостью $ 1 млн 200 тыс.

Не меньше гордится своими проектами и Ярослав Цуканов – запланированными поселком «Реле» в бухте Ласпи и огромным (60 тыс. кв. м) комплексом в бухте Омега в Севастополе.

Столица АРК разрастается во многом за счет строительной фирмы «Консоль», которая сейчас внедряет новые финские технологии быстрого строительства по ул. Никанорова. «Причем быстро – не значит некачественно. Мы взяли у финнов лучшие достижения и собираемся меньше чем за год построить первую очередь микрорайона из 12-ти зданий», – поясняет Сергей Кононов. Квартиры будут сдаваться с отделкой (покупатели могут выбрать ее сами), а цена 1 кв. м планируется на уровне $ 1700, что несколько дороже средней стоимости недвижимости в Симферополе, но вполне отвечает качеству предлагаемого жилья.

Если кто-то желает приобрести готовое и даже обжитое жилье, лучший вариант – апартаменты в недавно сданных в эксплуатацию новостройках, но таких предложений мало и они не дешевы. Так, по данным Юлии Смирновой, в Никите квартира, купленная 3,5 года назад по цене $ 1500 за кв. м, сейчас продается не менее чем за $ 6 тыс. за кв. м.

Тем, кто хочет подойти к покупке рационально и обдуманно, следует подождать до зимнего сезона – именно в период затишья на рынке клиент может получить от некоторых застройщиков и риэлторов скидки до 5–10%. Хотя нужно помнить, что за полгода стоимость недвижимости успеет вырасти, а удовольствие провести ближайший отпуск в собственных апартаментах на юге – ценнее любых скидок и бонусов.

Источник: Журнал "Дом Индекс" - http://www.domindex.com.ua