Какие налоги и пошлины нужно платить при покупке земельного участка? Кто должен их платить - продавец или покупатель?

Виктор Кобылянский, начальник юридического отдела компании «Вега консалтинг»

Начнем с неизбежного налога – государственной пошлины. Ее платят в обязательном порядке при нотариальном удостоверении договора (если договор будет удостоверять частный нотариус, то вместо государственной пошлины будут оплачиваться услуги нотариуса, но их размер все равно привязан к госпошлине). Размер госпошлины установлен п. 3 ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» и составляет 1% от суммы договора.

Если продавцом земельного участка является физическое лицо, то ему придется заплатить налог с доходов физических лиц. Ставка этого налога составляет 5% от цены, указанной в договоре, но ниже оценочной стоимости земельного участка (ст.11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц»).

Если стороной в договоре выступает юридической лицо, находящееся на общей системе налогообложения, то естественным будет вспомнить также и о налоге на прибыль, и об НДС. В отношении налогообложения прибыли предприятий у продавца ситуация стандартна – сумма сделки отразится в валовых доходах. А вот покупателю отнести ту же сумму к валовым расходам не получится. Не получится даже амортизировать уплаченную сумму в дальнейшем – органы государственной налоговой службы упорно отказываются признавать земельный участок объектом основных средств в целях налогового учета. Поэтому для покупателя земельного участка покупка земли обойдется в дополнительные 25% налога на прибыли.

Что же касается НДС, то операции по отчуждению земельных участков в соответствии с п. п. 5.1.17 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» освобождены от обложения этим налогом.

Бабушка оставила мне в наследство (по завещанию) свой дом и 6 соток земли, на которых он стоит. Как мне оформить право собственности на дом и землю? Может ли местный совет оформить акт отчуждения земли (продать ее кому-либо), если я не был в этом селе в течение 10 лет после смерти бабушки, но в права наследства вступил вовремя?

По общему правилу право собственности на наследуемое имущество переходит к наследнику с момента принятия наследства. При этом «независимо от времени принятия наследства оно принадлежит наследнику с момента открытия наследства» (ч. 5 ст. 1268 Гражданского кодекса Украины (ГКУ)). Казалось бы, в таких условиях наследнику не о чем беспокоиться. Но проблема в том, что право собственности на объекты недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, что предусмотрено п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений».

На сегодняшний день такая регистрация проводится коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации (БТИ). Для ее проведения в БТИ необходимо подать правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества. Таким документом в данном случае должно быть свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом (п. 2 Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества – Приложение 1 к п. 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста Украины от 07.02.02 г. №7/5).

Однако у автора обращения в редакцию такого документа нет, ибо он вступил в наследство путем его фактического принятия в результате совместного проживания с наследодателем. В этом случае можно предложить два варианта действий. Во-первых, можно обратиться к государственному нотариусу по месту нахождения наследства с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство. А в случае отказа (что весьма вероятно, учитывая срок, прошедший с момента открытия наследства) обратиться в суд с заявлением об установлении дополнительного срока для подачи заявления о принятии наследства. Такая возможность предусмотрена ч. 3 ст. 1272 ГКУ. Во-вторых, можно сразу обратиться в суд с иском о признании права собственности на наследство. В этом случае правоустанавливающим документом для БТИ будет решение суда (п.10 упомянутого выше Перечня правоустанавливающих документов).

Теперь о земельном участке. Принципиально: по наследству передается только то имущество, которое принадлежало наследодателю на праве собственности. Если земельный участок бабушкой не был приватизирован, то он не входил в наследственную массу. Но после надлежащего оформления права собственности на дом участок можно приватизировать на общих основаниях, подав соответствующее заявление в сельсовет. Отчуждение же этого участка сельсоветом возможно только в случае признания расположенного на нем дома бесхозным. И чтобы этого не произошло, автору вопроса нужно поторопиться с официальным оформлением своего права собственности.

Источник: Журнал "Стройся" - http://bobr.kiev.ua