В сентябре 2006 г. в Одессе состоялась VI Международная конференция "Пере­довые технологии развития рынка недвижимости. Тенденции и перспективы развития первичного рынка Украины". Ее участники отметили, что с начала текущего года сто-имость квартир в зависимости от региона возросла на 30-60%

Некоторые риелторы говорили о возможности постепенного падения цен на недвижимость в течение IV квар­тала, другие утверждали, что цены, наоборот, поднимутся на 10-12% Это только один из примеров расхождения мнений специалистов по данному вопросу. Факты же таковы, что за полгода после конференции цены на жилье, например в Киеве, вырос­ли еще на 30%. Таким образом, прогнозы оказались бездоказательными: ведь косвен­ные признаки "перегретое™" рынка не исчезли; но и обвала цен не произошло. До настоящего времени агентства по недвижимости публикуют противоречивые оценки в отношении движения цен. Такое положение дел создает объективную необходимость в экономическом обосновании того или иного мнения.

"В условиях нынешнего переходного периода рынок развивается от государ-ственных форм к более простым частным формам собственности. При этом форми­руется неизвестный истории феномен - "государственная эмиссия" недвижимости, то есть государство "выпускает" из своих рук недвижимость на первичный рынок, на котором еще не сложились закономерности рыночных механизмов, и прежде всего ценообразования. Это привело к тому, что на рынке жилой и нежилой недвижимости государство осуществило ее первичную эмиссию практически безвозмездно (через жилищные чеки и приватизационные сертификаты), а на вторичном рынке начались спекулятивные процессы, существенно повлиявшие на дальнейшее развитие рынка недвижимости4, - так известные ученые характеризуют особенности его становле­ния, которыми во многом объясняются современные явления и процессы *.

Ныне в распоряжении украинских экономистов есть немало фундаменталь­ных научных трудов. Из них назовем, к примеру, книгу К. Макконнелла и С. Брю "Экономикс..."а, где рынок трактуется как институт, который сводит лицом к лицу покупателей и продавцов отдельных товаров, услуг или ресурсов, а также "Эконо-мическую теорию..."4 - это издание четко систематизирует терминологию и базо­вые определения, а главное - рассматривает цивилизованный (регулируемый) рынок как результат гуманизации общества, когда государство стремится как-то смягчить удары рынка по интересам индивидов, но не настолько, чтобы устранить мотивацию к креативным действиям и риску в хозяйствовании; нельзя не упомя­нуть и капитальное пособие С. Мочериого«, где современный рынок всесторонне характеризуется как совокупность экономических отношений между всеми субъек­тами по поводу покупки товаров и услуг в ссрере торгового обороте, обеспечивае­мого определенными механизмами в соответствии с законами товарного произ­водства и денежного обращения.

Настоящая статья посвящена рассмотрению ситуации, сложившейся на рынке жилья, который представляет собой отдельный сегмент украинского рынка недви­жимости. При подготовке публикации были выполнены некоторые приближенные расчеты, необходимые для оценки аргументов сторонников и противников мнения о возможном обвале цен в этом сегменте.

На первом этапе мы определили уровень доходов, которые должка получать семья, чтобы иметь возможность приобрести жилье. В расчетах использована сле­дующая зависимость:

Д,=(EР„+ДР+Р+Н)-t

где Д, - совокупный доход семьи; EР - сумма возможных расходов на собственные потребности всех членов семьи; ДР„- дополнительные расходы (разница) на опла­ту жилья и жилищно-коммунальных услуг в случае, если семья не имеет собственно­го жилья и снимает его по рыночным ценам; Ри - непредвиденные расходы, связан­ные с лечением, образованием, развлечениями и т. п. (как правило, они составляют около 10% текущих расходов); H - накопления для приобретения в будущем соб­ственного жилья; t- время, в течение которого накапливаются средства, необходи­мые для приобретения жилья.

Расчеты проведены с учетом ограничений во времени, в течение которого мо­гут осуществляться накопления (этот период не может быть больше продолжитель­ности трудоспособного возраста человека), и количества членов семьи. Кроме того, понадобился ряд промежуточных расчетов с периодами от 1 года до 25 лет. Напри­мер, для периода в 5 лет сумма текущих расходов является величиной незначитель­ной - меньше 14% от необходимых доходов. При этом ежемесячные доходы семьи должны приближаться к 30 тыс. грн.

В ходе определения минимального дохода выяснено, что текущие расходы су­щественно возрастают по сравнению с необходимыми накоплениями и составляют уже свыше 40% от необходимых доходов. При этом ежемесячные доходы семьи дол­жны превышать в тыс. грн.

Через соотношение среднестатистического месячного реального дохода на одного работающего к началу 2007 г. и необходимом дохода можно приближенно определить долю населения, потенциально способного приобрести жилье, ио с по­правкой на долю трудоспособного населения. Расчеты базировались на элемен­тарной зависимости: средняя заработная плата составляет достаточно условную величину и распределяется между работающими пропорционально отклонению от среднего значения. С учетом этого выяснено, что доля населения, потенциально способного приобрести жилье, не превышает 15% от всего населения Украины. При этом доля населения, способного приобрести жилье в течение 5 лет, не пре­вышает 3%.

Полученные результаты использованы в качестве базовых для дальнейшего анализа. Так, если увеличивать срок накопления, то цифра будет расти, а если со­кращать, то она будет уменьшаться, но максимальная величина (с минимально воз­можным уровнем дохода) должна включать в себя и все группы населения с боль­шим доходом. Эту зависимость можно представить в виде графика (рис. 1), постро­енного в пространстве координат, где на оси Xотражается доля населения, способного приобрести жилье, а на оси У- необходимый доход. График демонстрирует пограничные ус­ловия: точка А обозначает группу населения с наибольшими доходами, точка б- группу с наименьшими доходами. Естественно, кривая не может быть касательной к какой-либо оси. При ее чрезмерном приближении к оси У ко­личество трансакций по приобретению жилья приближается к нулю, тогда рынок теряет смысл. Вместе с тем кривая не может при­близиться к оси X меньше, чем на величину суммы прожиточного минимума всех членов семьи и уровня накоплений, который позво­лит приобрести жилье в течение активной жизни одного поколения.

Прогнозируя поступление инвестиций, следует учесть динамику таких показателей: за 2 последних года реальная средняя зар­плата увеличилась приблизительно на 30%, а стоимость жилья в среднем, с учетом разной скорости роста в различных регионах, - на 100%.

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины А. Бондаренко прокомментировал ситуацию так: "Обвала цен не ожидаю, но в связи с тем, что темпы роста доходов населений отстают от темпов роста цен на недвижи­мость, возможно, рост цен замедлится"в. Однако его мнение оказалось ошибочным, ибо за последнее полугодие цены росли примерно теми же темпами, что и в преды­дущее полугодие, а на жилье в Киеве - в 5-8 раз опережали темпы увеличения сред­нестатистических доходов населения. Отсюда можно сделать логический вывод, что доля жилья, приобретенного гражданами и организациями для собственных потреб­ностей (проживания), сократилась, но при этом на такую же величину возросла доля операций с недвижимостью с целью перепродажи и получения прибыли.

Важное условие возникновения доходной недвижимости - рентсоривнтирован-ное поведение хозяйствующих субъектов. Это означает, что мотивом приобретения недвижимости становится получение ренты (в форме арендной платы) или повыше­ние стоимости недвижимости с изменением рыночной конъюнктуры (спекулятивная недвижимость). В этом случае доходной становится любая недвижимость ?. Итак, рост цены является следствием не только неудовлетворенного потребительского спроса на жилье, но и в значительной мере - ажиотажного спроса на достаточно прибыльный ресурс.

Приведенное утверждение основано на зависимости, о которой шла речь выше: при определенном уровне доходов населе­ние может инвестировать в жилье только соответствующую часть накоплений. Вви­ду дефицитности жилья можно предполо­жить, что все накопления, имеющиеся у этой части населения, в каждый конкрет­ный момент будут направляться именно на эти инвестиции. Следовательно, если цена не жилье растет быстрее, чем доходы на­селения, его покупательная способность будет снижаться, то есть доля платеже­способных - уменьшаться,

Агентства по недвижимости приводят данные, свидетельствующие о росте ко­личества операций по продаже. Однако не следует прямо связывать его с числен­ностью граждан, которые приобрели недвижимость для проживания: при спекуля­тивной практике могут по нескольку раз меняться собственники одной и той же квар­тиры, и все это будут операции по продаже, но только кто-то последний из покупателей приобретет её для проживания. Чем больше осуществляется операций по перепро­даже, тем менее эффективно выполняет данный рынок главное свое предназначе­ние - обеспечивать население жильем.

Следует отказаться от соблазна объяснить возможный рост спроса на жилье со стороны населения действием таких проверенных инструментов привлечения средств, как введение ипотеки, снижение стоимости первого взноса, увеличение срока кредитования и пр. Эти инструменты просто переводят отложенный спрос в теку­щий, но доля платежеспособного населения не увеличивается, если не растут дохо­ды. При несбалансированном спросе на жилье такая ситуация приводит к еще боль­шему росту цен и активизации ажиотажного спроса в секторе спекулятивных опера­ций. `Сегодня свыше 50% рынка держится на банковских кредитах. Если убрать эту кредитную подпорку, рост цены на недвижимость уже давно бы прекратился``, - ука­зывает начальник отдела выпуска финансовых инструментов "Укрсоцбанка" Эрик Кайман*.

Кроме того, снижение стоимости платежей при погашении кредита облегчает доступ на рынок новых участников в настоящий момент и уменьшает их количество в будущем. То есть при оформлении кредита сумму необходимого дохода нужно увеличить на сумму выплат по погашению долга, что опять-таки приведет к умень­шению общего числа покупателей.

Таким образом, если цены на жилье растут быстрее, чем доходы населения, то его покупательная способность будет снижаться. Тогда единственным источником, благодаря которому может продолжаться повышение цен на рынке жилья при росте числа продаж, являются те средства, за которые покупается жилье с целью пере­продажи и получения прибыли. В этом случае нужно четко осознать мотивы, которы­ми руководствуются участники рынка, покупая жилье для последующей перепрода­жи. Основным их мотивом является не просто получение прибыли, а выход уровня прибыльности операций на определенные показатели. Поэтому есть смысл разде­лить данную категорию инвесторов на две группы, - условно говоря, на внутренних и внешних. Общую долю тех и других трудно оценить, она различается по регионам и зависит от многих факторов, в частности, от стоимости жилья, прибыльности опера­ций, доступности региональных рынков для сторонних инвесторов. По оценкам спе­циалистов, на рынке недвижимости, например, в Луганске доля перекупщиков со­ставляет около 10%. Но и этих 10% достаточно для влияния на рост цен • В Киеве она может достигать 30% то, следовательно, и влияние намного сильнее, В Одессе, Днепропетровске и ряде других городов доля перекупщиков существенно больше, чем в Луганске, но меньше, чем в Киеве.

Принципиальное различие между обеими группами инвесторов заключается именно 8 разных уровнях прибыльности, которые могут их удовлетворить. Посколь­ку экономика Украины относится к развивающимся, средний уровень прибыльности на вложенный капитал здесь выше при повышенных степенях рисков. Поэтому для внешних инвесторов важны два ключевых момента: насколько прибыльность укра­инского рынка недвижимости превосходит среднюю прибыльность аналогичных рын-ков в других странах и насколько уровень прибыльности оправдывает существующие риски. Внутренние же инвесторы будут большей частью сравнивать только прибыль­ность на рынке недвижимости и в других сферах оборота капиталов, а также свободу доступа к ним в пределах Украины.

Внешние инвесторы имеют дело с намного более широким диапазоном возмож­ных колебаний рынка, но в силу меньшей склонности к рискам, а также благодаря лучшей информированности и мобильности они могут первыми начать выводить капитал при малейших признаках падения прибыльности. Аналогичные события про­исходили в 1998 г. в России, когда разразился известный "черный вторник", эхо кото­рого докатилось до Украины в виде почти двукратного падения курса гривни.

Внутренние инвесторы находятся в намного более сложном положении из-за недоверия к банковской системе и практического отсутствия альтернатив вложения капитала (нет свободного доступа к биржевым торгам другими материальными акти­вами, торгам ценными бумагами и пр.). Они обладают большей устойчивостью к вли­янию рисков. Часть этих агентов, даже почуяв опасность, попытается переждать до момента, когда ситуация улучшится, и начнет выводить капитал только при реаль­ной угрозе тяжелых последствий. Какая-то часть внутренних инвесторов не сможет выйти из этого рынка ввиду того, что связана кредитными договорами с банками. То есть покинуть рынок они могут только с согласия банков, а те, со своей стороны, вряд ли пожелают принимать на себя финансовую ответственность за падение цен на жилье. Именно эти инвесторы и пострадают сильнее всех. Причем фиаско будет не одномоментным, а растянутым на долгие годы, в течение которых придется вы­плачивать долг по банковскому кредиту.

Одного лишь анализа мотивации участников рынка жилья и их реакции на то или иное развитие событий было бы слишком мало для прогнозов, если оставить без внимания спусковой механизм, который может привести в действие все возмож­ные угрозы для стабильности данной сферы. Специалисты по недвижимости при­стально интересуются факторами, которые могут послужить причиной обвала рынка жилья в Украине. В частности, аналитики "Укрсоцбанка" ссылаются на определен­ную корреляцию цен на рынках недвижимости Украины и Соединенных Штатов, Из­раиля, Москвы ", Не отрицая воздействие этого фактора, все же полагаем несерьез­ным ориентироваться только на него.

В статье "Мышеловка..." * приводится десять причин возможного обвала рынка жилья. Среди них важнейшими являются следующие:

- постепенный и неотвратимый рост цен на жилищно-коммунальные услуги, что будет уменьшать привлекательность жилья как объекта инвестирования;

- колебания курса гривни и ее возможная постепенная девальвация;

- общемировая тенденция к "охлаждению* рынков недвижимости:

- уменьшение финансовых потоков, что приведет к недостатку средств или банкротству многих застройщиков;

- возможность запуска механизма выведения капиталов из данного сектора. Однако назвать, пусть и такие весомые, причины - еще не означает ответить

на вопрос, произойдет ли обвал рынка или же нет. Допускается лишь вероятность такого явления. Поэтому обратимся к классикам. С. Мочерный пишет, что отсут­ствие возможности реализовать товар отрывает покупку от продажи и первыми это ощущают продавцы 13. Для финансово-экономического оборота в сфере недвижи­мости важным свойством становится именно ее низкая ликвидность, то есть неспо­собность быстро превращаться в денежную форму. Недвижимость является од­ним из самых низколиквидных активов фирм и предприятий, утверждается В на­званном выше учебнике 14. Следовательно, обвал вряд ли будет скоротечным. И главной его причиной, как уже сказано, может стать уменьшение прибыльности операций по продаже жилья.

Таким образом, вероятность обвала этого рынка растет пропорционально заме­щению доли тех, кто покупает жилье для проживания, теми, кто имеет целью пере­продажу и получение прибыли. р

Нужно уточнить выражения "обвал рынка жилья*. Для мирового финан­сового рынка региональное снижение показателей на 3% считается значительным, а 5% уже трактуются как обвал. Вместе с тем следует обратить внимание на характе­ристики ситуации, используемые в последнее время в специализированных публи­кациях. Так, снижение цен на московском рынке жилья на 5% мастная пресса назы­вает коррекцией « а снижение цен в Испании в последние две недели апреля 2007 г более чем на 60% квалифицируется как обвал •. Каким же критерием можно руко­водствоваться для оценки изменений? Например, цена 1 м2 в Киеве в январе - фев­рале 2007 г. упала на 5-7%, но "перегретость" украинского рынка жилья не исчезла (из неофициальных источников известно, что вероятность новых снижений состав­ляет 20-30%). Будет ли это "обвал" или же "коррекция" - зависит исключительно от временного фактора. Если снижение произойдет в короткий промежуток времени, то это будет обвал, а если оно растянется на 4-6 месяцев, причем в несколько этапов, то процесс можно трактовать как коррекцию.

В сложившейся ситуации важно предпринять соответствующие меры. По наше­му мнению, в краткосрочном периоде целесообразнее всего не вмешиваться в про­цесс. В этом убеждают высказывания специалистов по недвижимости, которые по-разному оценивают положение, а значит, оно весьма неустойчиво и мало прогнози­руемо. Не изучив досконально всех о>акторов. реально определяющих (формирование цен на украинском рынке жилья, пытаться влиять на положение дел опасно. Любое неосторожное вмешательство при этих условиях может спровоцировать нежелатель­ный результат.

Что касается долговременных мер, то стоит учесть следующее: именно потому, что недвижимость является благом ограниченным, она обладает способностью к рентообразовению. Наличие потенциальных сфер рентных доходов может вызвать усиление теневого бизнеса в Украине. Поэтому большое значение приобретает установление эффективного государственного регулирования предпринимательской деятельности, что позволит предотвратить распространение негативов, имевших место в первые годы формирования крупного частного капитала, например, в чер­ной металлургии ". Общеизвестно, насколько важен разумный баланс между рыноч­ным и государственным регулированием. Последнее должно осуществляться преж­де всего на законодательном уровне. Так, опыт ряда западных стран и Беларуси показывает, что высокий налог на прибыль в случае перепродажи недвижимости в течение 5-10 лет после приобретения существенно ограничивает доходность от спе­кулятивных операций на рынке недвижимости и способствует его стабилизации. При этом применяется как стабильная, так и прогрессивная ставка налогообложения. Стабильная ставка устанавливается на определенное время (в Беларуси -15 лет). Прогрессивная ставка зависит от срока, в течение которого продается недвижимость после приобретения (чем короче срок, тем выше ставка; она может достигать 95% от разницы между ценой покупки и продажи в первый год и уменьшаться до 2% через 20 лет).

На уровне исполнительной власти необходимо как можно быстрее внедрить единую систему регистрации прав на недвижимое имущество и определиться с концепцией налогообложения недвижимости. Внесенные в течение последних лет законопроекты были плохо подготовлены, предлагали противоположные подходы, и потому соответствующий закон до сих пор не принят. Взрывоопасная ситуация на рынке жилья во многом спровоцирована именно отсутствием какого бы то ни было государственного воздействия и нежеланием органов власти заниматься этим делом.

Большая ответственность лежит также на органах местного самоуправления, которые не смогли (или не захотели) разграничить проблемы обеспечения населе­ния жильем за собственные средства и стремительного распространения спекуля­тивных операций на региональных рынках недвижимости. Спонтанное существова­ние сложившейся ситуации приведет к дальнейшему вымыванию средств из мест­ных рынков и уменьшению общего объема денежных потоков на рынках региональных. Это обусловлено тем, что при максимально высокой цене на жилье у населения ос­тается значительно меньше средств на другие расходы, что тормозит развитие мно­гих отраслей.

Ситуацию на рынке жилья нельзя рассматривать изолированно от других сфер экономической жизни украинского общества. Разговоры о сверхприбылях строитель­ных компаний (до 500%) основаны на слухах и непрофессиональном видении про­блемы. По оценкам специалистов, реальные прибыли строительных компаний, как правило, не превышают 30%, а чаще всего составляют 10-15%, что ниже, чем в таких сферах, как поставка энергетических ресурсов, банковские услуги, отдельные виды транспортных услуг, связь и т. д. Разницу в себестоимости строительства 1 мг ошибочно сравнивают с его рыночной стоимостью, забывая включить туда стоимость земельного участка, посреднические услуги, стоимость проектирования и пр. Деталь­нее проблему формирования цен на рынке жилья мы планируем рассмотреть в од­ной из следующих статей.

Выводы:

1. Украинский рынок жилья находится в стадии формирования, и ему присущи все "болезни роста". В числе самых сложных проблем - нестабильность рыночных цен. которые могут претерпевать значительные колебания в зависимости от эконо­мических и социальных факторов. Ситуация осложняется недостаточным уровнем платежеспособности населения, а также малолрогнозируемым поступлением средств от тех, кто вкладывает капитал в недвижимость для получения прибыли,

2. Развитие событий на рынке жилья в Украине в первом полугодии 2007 г, под­тверждает предположение о снижении прибыльности операций с недвижимостью и стабилизации спроса на жилье, но предсказанного определенной частью специали­стов обвала цен не произошло. Не стали пока ощутимыми и резкие колебания цен на мировых рынках недвижимости. Это свидетельствует не столько о высокой устойчи­вости местного рынка по отношению к внешнему воздействию, сколько об огромном разрыве между предложением и многолетним неудовлетворенным спросом. По мне­нию автора, предпосылок к обвалу украинского рынка нет, скорее, следует ожидать только ряда корректировок цен.

Источник: «Українська будiвельна асоцiацiя» - http://u-b-a.com.ua