Коммерческий сектор недвижимости становится все более цивилизованным. Однако на местном рынке продолжает оставаться масса проблем. Одна из них – юридическая неоформленность объектов и земельных участков.

Об этом и других тенденциях «АлтаПресс» рассказал Евгений ПОЛЯКОВ, директор агентства «Сибирская корона».
 
Цены растут демократично

– Евгений Михайлович, некоторые эксперты отмечают, что для рынка коммерческой недвижимости края характерно смещение спроса в сторону больших площадей. А какие основные тенденции рынка можете выделить вы?

– Для производственных помещений и торговых баз увеличение спроса на площади большего размера на самом деле характерно. Например, очень нужны сейчас бизнесу помещения площадью свыше 1 тыс. кв. метров. А оптимальный вариант – 2 тыс. кв. метров. То же самое характерно и для офисов. Раньше наиболее востребованной была офисная недвижимость площадью 30–40 кв. метров. Сейчас офис менее 100 квадратов практически никому не нужен. Для магазинов шаговой доступности требуется не менее200 кв. метров .

Обозначу еще несколько тенденций рынка. Во-первых, при покупке любого вида помещений люди обязательно хотят приобрести в собственность земельный участок, на котором они расположены. Во-вторых, велик спрос на участки в привлекательных местах. При выборе земли серьезные покупатели выдвигают ряд требований, среди которых удобное месторасположение и близость к основным транспортным магистралям. Однако в этом сегменте практически нет предложения – все лакомые кусочки уже распроданы.

В-третьих, мы приближаемся к перенасыщению местного рынка офисными помещениями. Многие владельцы таких объектов сталкиваются с трудностями при поиске арендаторов. Ведь последним есть из чего выбирать. В связи с этим можно ожидать остановки роста ставок арендной платы, а то и их уменьшения.

– Как ведут себя цены в коммерческом секторе?

– Они растут достаточно демократично – на 10–15% в год. Хотя здесь есть два интересных момента. Во-первых, добросовестные собственники стараются создать в помещениях какие-то улучшения, вкладывая свои средства. И поэтому при продаже они зачастую не получают практически никакой дополнительной прибыли. Во-вторых, некоторые владельцы проецировали активный рост цен на жилье в 2006 году на коммерческий сектор. Они думали: если жилые помещения подорожали вдвое, то почему мы не можем взвинтить цену на свой склад или магазин? Однако они не понимали: это довольно разные сегменты рынка, в которых происходят отличные друг от друга процессы.

– Рост в 10–15% – это предел?

– Бывают случаи, когда конкретные объекты коммерческой недвижимости могли за год подорожать на 50% и более. Это происходит при резком увеличении востребованности помещения. Например, когда рядом с ним возводится крупный объект или повышается уровень его транспортной доступности. Так, сейчас в связи с капитальным ремонтом ул. Челюскинцев в Барнауле подорожали расположенные там торговые базы. Аналогичная ситуация с помещениями, находящимися на недавно отремонтированной ул. Советской Армии.

– А что происходит с ценами в 2008 году?

– В этом году цены на коммерческую недвижимость остались на прежнем уровне, а по некоторым сегментам даже снизились на 8–10%. Особенно это коснулось дорогих помещений. Скажем, при цене 65 млн. рублей они подешевели на 5 млн. рублей. Снижение цен связано с проблемами в экономике. Они начались еще при прежнем губернаторе, когда из края ушло много денег. Рынок коммерческой недвижимости с тех пор практически встал. При смене руководства края инвестиционная привлекательность региона повысилась, стал оживать и коммерческий сектор. Однако до сих пор он ощущает влияние того кризиса.

– Что вы имеете в виду?

– Многие предприятия сегодня столкнулись со сложностями в сбыте продукции. У них недостаточно средств даже для текущего существования. Что уж тут говорить о приобретении какой-то недвижимости? Спрос на коммерческую недвижимость уменьшился. Кроме того, этому уменьшению способствовало усложнение доступа к кредитным ресурсам. В 2006 году получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости было все-таки возможно. Сейчас банки практически заморозили коммерческую ипотеку.

На Барнаул смотрят с опаской

– Насколько интересна наша коммерческая недвижимость столичным девелоперам и торговым сетям?

– Они проявляют повышенный интерес к качественным торговым и офисным помещениям в Барнауле. Правда, лишь около 30% подобных фирм готовы к конструктивным переговорам.

Остальные 70% присматриваются к нашему рынку. И смотрят на него с опаской. В тех регионах, где они уже работают, земельные участки практически всегда имеют правильное юридическое оформление. Ведь земля там стоит огромных денег, воспринимается как ценность.

У нас еще три года назад участки, по большому счету, стоили сущие копейки. Поэтому оформлять документы на землю собственники не хотели. Желающих выкупать участки тоже было мало. Ведь сумма выкупа равнялась 18 арендным ставкам.

Оформленные участки под коммерческой недвижимостью можно было пересчитать по пальцам. Потом коэффициент снизили до пяти. В это же время цена на землю стала расти прямо на глазах. Сейчас люди всерьез взялись за оформление земли. Но пока этот процесс только начался. А московские, новосибирские и екатеринбургские девелоперы смотрят прежде всего на качественное оформление.

– Вы считаете неграмотное оформление документов на землю одной из основных проблем рынка?

– Правовой нигилизм наших собственников земли порой просто поражает. Как-то мне предложили продать несколько непрофильных объектов на территории одного предприятия. Стали смотреть документы. Они оказались очень слабыми с юридической точки зрения. Я предложил владельцу грамотно оформить документы, а потом уже выставлять объекты на продажу.

На что он ответил мне типично советской фразой: «Если надо, возьмут и так». При этом собственники просят за землю не три копейки, а внушительные суммы, десятки миллионов рублей. Скажем, сотка земли под точечную застройку в центре Барнаула стоит около 1,5 млн. рублей. Наиболее востребованные места здесь – улицы Пролетарская, Никитина, Партизанская, Горького, Промышленная, Песчаная и Ядринцева.

В промзоне сотка стоит значительно дешевле – от 10 до 100 тыс. рублей. Высок спрос на участки для промышленного строительства на ул. Попова, начиная от пересечения с Павловским трактом. Там уже традиционно сложилась торгово-промышленная зона. Дает о себе знать и предельная близость к крупным транспортным магистралям.

– Как вы считаете, почему большое количество объектов в крае возводится без разрешения на строительство?

– Рынок недвижимости стал формироваться в 1991 году с принятием закона о приватизации. Тогда и сложилась практика незаконного строительства. Если оформлять все по правилам, только на сбор документов уходит года три. Строители делали по-другому. Они сначала возводили здание, а потом узаконивали свое право собственности через суд. И эта схема прижилась.

Новая редакция Градостроительного кодекса значительно усложнила процесс оформления разрешительной документации и ужесточила штрафы за его нарушение. Они доходят до миллиона рублей!

В самой невыгодной ситуации оказались те, кто начал строить объект при прежнем законодательстве, а заканчивал уже при новом. Представьте себе: здание практически готово, осталось крышу покрыть, а надзорный орган требует заплатить огромный штраф или вообще снести постройку.

- В чем отличие рынка недвижимости в городах края от барнаульского рынка?

– Прежде всего в цене объектов. Они дешевле в два-три раза. Кстати, «Сибирская корона» отказалась от работы в Бийске, Рубцовске, Славгороде и Заринске. Там очень сложно покупать и еще сложнее продавать недвижимость. Например, вывозить потенциальных покупателей на объект очень затратно. Также бывает, что агентство недвижимости знакомит продавца с покупателем, а они совершают сделку напрямую. Посредника оставляют вас с носом. Деловая среда краевой столицы в этом плане более порядочна.

– Насколько велик спрос на коммерческий сектор в районах края?

– Он в несколько раз ниже уровня спроса в Барнауле. Многие здания в селах находятся в таком ветхом состоянии, что их нужно сносить. А собственники питают иллюзии, что на них найдется покупатель. Ходовым товаром на местном рынке являются сельские магазины площадью от 50 до 100 кв. метров стоимостью до 1 млн. рублей. И продаются они преимущественно друзьям и знакомым. Риэлторам такие дешевые объекты неинтересны.

Ведь комиссия за их покупку и продажу несущественна. Рынок коммерческой недвижимости в районах активизируется только с развитием сельской экономики. В этом большая роль принадлежит местным властям.

– Каковы перспективы развития рынка коммерческой недвижимости?

– В сегодняшней нестабильной экономической ситуации давать какие-то прогнозы не имеет смысла.

Специальный вопрос

– Как вы оцениваете недавно принятый федеральный закон о так называемой льготной приватизации объектов муниципальной собственности?

– Бизнесмены успели ему обрадоваться. Однако сейчас происходит единовременное поднятие арендной платы в несколько раз на некоторых муниципальных объектах. Это один из способов выжить арендаторов из помещений. Каждое муниципальное образование до декабря этого года должно доработать закон исходя из местных условий (краевой закон о льготной приватизации будет принят на основе федерального и с учетом предложений муниципалитетов. – Прим. «ВД»).

У меня есть подозрение, что он никому не будет нужен. К тому времени управляющие компании выживут из помещений арендаторов, которые могли бы поучаствовать в льготной приватизации.

О чем еще рассказал Евгений Поляков

О земле под застройку

– Один из наиболее частых способов получения площадок – приобретение нескольких расположенных рядом частных домов. Они практически всегда находятся на земельных участках, оформленных в собственность. Строения потом сносят, а на участке возводят то, что нужно инвестору. Хотя и здесь есть свои проблемы: не со всеми собственниками удается договориться. Некоторые требуют за свои ветхие дома неадекватные деньги.

О торговых центрах

– Строительство крупных торговых центров в Барнауле будет активно развиваться, поскольку их пока недостаточно. Сейчас люди предпочитают совершать покупки в больших гипермаркетах. Там удобно, комфортно, цены на товары не слишком «задраны». У девелоперов есть и другие причины интереса к торговым центрам. Себестоимость их строительства не слишком велика, а рентабельность достигает 200%. Тем более что принятое у нас возведение помещений ангарного типа позволяет легко перепрофилировать их, например, под автосалон.

О трансформации рынка

– Рынок коммерческой недвижимости становится более прозрачным. Раньше очень многие сделки проходили «в черную». Деньги передавались в кошелке, а в договоре фигурировала чисто символическая сумма. Сейчас практически все сделки совершаются по легальным схемам. Стоимость недвижимости по сравнению с прошлыми временами существенно увеличилась, поэтому покупатели не хотят рисковать. Кроме того, для получения ипотечного кредита на приобретение недвижимости ее цена должна быть реальной.

Что мы знаем о Евгении Полякове

Родился 2 января 1955 года в селе Боровлянка Троицкого района Алтайского края. Окончил Сибирский университет потребительской кооперации по специальности «Экономика и организация торговли». С 1974 года работал в отделе рабочего снабжения Петровского леспромхоза, где прошел путь от экспедитора до товароведа. Был начальником торгового отдела базы общепита Октябрьского района в Барнауле. Занимал должность заместителя руководителя плодоовощной базы крайпотребсоюза. В настоящее время является директором агентства недвижимости «Сибирская корона».

Евгений Поляков женат, у него двое детей. «Я горжусь своими сыновьями. У каждого из них по два высших образования. И все с красными дипломами», – говорит он. Раньше Евгений Поляков увлекался коллекционированием марок, сейчас любит спокойный отдых на природе.

Справка

«Сибирская корона» начинала с торговли

Компания «Сибирская корона» начала свою работу в 1993 году как предприятие по торговле продуктами. С 1996 года стала заниматься коммерческой недвижимостью. Также в сфере ее деятельности операции с жильем и земельными участками. Она оказывает услуги по сопровождению сделок с недвижимостью.

В штате компании работают 12 профессиональных риэлторов. Основными принципами своей работы организация называет индивидуальный подход к решению задач заказчиков и комплексность обслуживания. Агентство является членом Ассоциации риэлторов Алтайского края, а ее руководитель входит в Совет предпринимателей Центрального района Барнаула.

Компания "SV Development"