Мораторий от лат. moratorius – замедляющий, отсрочивающий.

1 января 2002 года вступил в силу Земельный кодекс Украины, в соответствии с которым операции по отчуждению земельных наделов сельскохозяйственного назначения путем их купли-продажи, дарения и пр. были запрещены до 1 января 2005 года.

17 июня 2004 года парламент внес изменения в кодекс, продолжив мораторий до 1 января 2007 года. Но 8 июля 2004 года президент Леонид Кучма наложил вето на внесенные изменения.

6 октября 2004 года Верховная рада повторно продолжила мораторий до 2007 года. 28 октября 2004 года Леонид Кучма запретил исправления в Земельный кодекс Украины.

25 июля 2006 года президент Виктор Ющенко поручил Кабинету министров в четырехмесячный срок внести на рассмотрение в парламент законопроекты, направленные на создание правовых основ формирования и регуляции рынка земли.

19 декабря 2006 года Верховная рада внесла изменения в Земельный кодекс, упразднив с 1 января 2008 года мораторий на продажу земли при условии вступления в силу законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земли".

28 декабря 2006 года Виктор Ющенко запретил внесение изменений в Земельный кодекс, но 9 января 2007 года парламент переборол вето президента.

Так завершилась (пока) борьба за мораторий. На сегодняшний день в Земельном кодексе Украины прописан п. 15 Переходных положений, который гласит следующее (цитирую на языке оригинала):

«15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб:

- для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,
- земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також
- земельних часток (паїв),

крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.».

Анализируя содержание п. 15, сразу бросаются в глаза два исключения из общего запрета. Речь идёт о земельных участках, которые находятся в собственности (читай – частной собственности) граждан и юридических лиц. А именно, для ведения товарного сельскохозяйственного производства – раз!, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства – два!, а также земельных долей (паев) – три!

Прежде всего, о ком идёт речь? Собственники земельных участков под товарное сельскохозяйственное производство – это любые граждане Украины и любые юридические лица (предприятия), созданные гражданами Украины или предприятиями Украины.

Собственники земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства – это в прошлом члены колхозов СССР, а в настоящем – члены (пайщики) кооперативных сельхоз предприятий Украины или пенсионеры из их числа.

Владельцы земельных долей (паев) – те же члены (пайщики) кооперативных сельхоз предприятий Украины, пай которых еще не выделен в натуре (на местности).

Указанным лицам ЗАПРЕЩАЕТСЯ продавать, дарить, другим способом отчуждать свою землю кому бы то ни было. Кроме двух «но»!

Они имеют право передать свою землю по наследству и обменять свой участок на другой участок в соответствии с законом.

Первый случай срабатывает естественно только после смерти собственника «замораториной» земли. Наследник, в течении полугода, вступает в наследство и получает в государственной нотариальной конторе по месту нахождения земельного участка свидетельство о праве на наследство. На основании этого документа, он меняет государственный акт на земельный участок на своё имя, а заодно меняет и целевое назначение земли на более «выгодное», скажем под застройку. А потом: хочет – строит, хочет – продаёт.

Если умерший при жизни не успел выделить себе участок в натуре (на местности) и оформить в связи с этим государственный акт, то наследник принимает в наследство сертификат на пай и переоформляет его на государственный акт на своё имя, заодно изменив целевое назначение земельного участка. И продаёт его (или строит на нём).

Это касательно наследства. А теперь обмен. Обрисуем для наглядности ситуацию: два бывших колхозника выделили свои паи в натуру (на местность). Но, ни продать, ни построить на них ничего не могут. А хочется! И тут им на помощь приходит п. 15 Переходных положений ЗКУ и говорит: «Поменяйтесь участками!»

А нашим героям только это и нужно. Они идут в ближайшую нотариальную контору, оформляют договор мены, получают по одному экземпляру на руки и на основании этих документов переоформляют государственный акт на землю каждый на свое имя с одновременным изменением целевого назначения с «неугодного» на «приемлемое». А всё потому, что каждый из них получил свой новый участок не на основании решения местного совета о выделении в натуре (на местности) пая, а на основании договора мены. А мена допускается п. 15 Переходных положений.

Итак, мы выяснили, что земельный участок, выделенный пайщику в натуре (на местности), для ведения личного крестьянского хозяйства является землёй сельхоз назначения и подпадает под действие моратория. Он выделяется из распаёванных земель, и следовательно ОТЧУЖДАТЬ его третьим лицам, кроме как через обмен (мену), НЕЛЬЗЯ. Я сделал акцент на слове «выделенный», т.к. согласно ч. 1. ст. 81 ЗКУ выделение в натуре (на местности) надлежащей земельной доли (пая) является основанием для приобретения права собственности.

Но, в сельской местности проживают не только колхозники, а скажем, врачи, учителя, другие работники социальной сферы. Им тоже могут быть выделены участки для ведения личного крестьянского хозяйства (или садоводчества, oгородничества и сенокошения) из земель резерва и запаса. Это право гарантирует им пп. г) п. 4 Заключительных положений Земельного кодекса Украины. В нём говорится следующее (опять же на языке оригинала):

«Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк після опублікування цього Кодексу:

ґ) вжити заходів щодо забезпечення потреб вчителів, лікарів, інших працівників соціальної сфери, що проживають у сільській місцевості, а також громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи та евакуйовані із зони відчуження, переселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, які проживають у сільській місцевості, у земельних ділянках для ведення особистого селянського господарства і садівництва у межах норм безплатної приватизації, а також для городництва і сінокосіння за рахунок земель запасу та резервного фонду;»

Как видно из вышеуказанной нормы жители сельской местности, которые не получили право на земельную долю пай, могут претендовать на выделение земельных участков из резервного фонда, в том числе и для личного крестьянского хозяйства.

Так вот! Их земля – это тоже земля сельхоз назначения, но она не подпадает под действие моратория, потому что они не пайщики и земельный участок выделяется из резерва (запаса), а не из распаёванной земли. Следовательно, данная категория собственников МОЖЕТ ОТЧУЖДАТЬ свои земельные участки любым способом (продать, подарить, опять же обменять и т.д.). Также эти собственники могут беспрепятственно поменять целевое назначение земли.

Остаётся дело за малым – убедить нотариуса, оформляющего сделку, что ваша земля хоть и сельхоз назначения, и получена вами путём выделения, но не подпадает под мораторий по описанным выше причинам.

Доводом с вашей стороны может послужить решение местного органа самоуправления или распорядительный документ органа власти, на основании которого выделялась земля и выдавался акт.

Интернет пестрит и другими схемами обхода моратория. Одна из самых распространённых – это недобросовестный должник. Тут главную скрипку играет решение суда, по которому у должника в счёт обеспечения долга в пользу кредитора отчуждается земельный участок сельхоз назначения. Кредитор (новый собственник) получил участок уже не как пайщик путём выделения, а на основании решения суда. Такой участок под мораторий не подпадает. Следовательно, новый собственник может его продать, подарить и т.д. или поменять целевое назначение и снова-таки продать подарить и прочее.

Уверен, если «покопаться» в законодательстве, можно отыскать ещё не один способ обхода моратория. В связи с этим возникает вопрос: кого и от чего защищает мораторий? И стоит ли вообще его снимать, когда существуют такие чудные способы его обходить?