Класична схема фінансування девелопменту комерційної нерухомості, складається з трьох напрямків:
Будівельні кредити;
Довгострокові кредити;
Власний капітал.
Фінансування проектів для продажу, чи тільки за рахунок власного капіталу та будівельного кредиту, причому останній забезпечує фінансування в період будівництва та продажу.
Сума будівельного кредиту звичайно дорівнює сумі довгострокового кредиту, так як будівельний кредитор готовий кредитувати на суму, що не перевищує позику, який готовий надати довгостроковий кредитор.
Будівельний кредитор розглядає фінансування довгострокового кредитора як погашення будівельного кредиту.
Власний капітал відшкодовує різницю між собівартістю проекту та сумами будівельного та довгострокового кредитів.
Власний капітал - Найдорожчий джерело фінансування, тому що інвестори власного капіталу отримують доходи тільки після того, як проведені виплати іншим кредиторам.
Для завоювання репутації серед кредиторів, слід мати:
Ретельно підготовленим, досконалим і реалістичним бюджетом;
Достовірної інформацією про реальну вартість проекту;
Необхідною запасом коштів або доступом до капіталу;
Досконалим знанням процесу девелопменту.
Джерела фінансування проектів
Комерційні банки. Комерційні банки є основним джерелом як короткострокових, так і довгострокових кредитів в Україні.
Банки неохоче беруть участь у спільних підприємствах, зате вони погоджуються на іпотечні кредити, які дають девелоперу вище процентне відношення суми кредиту до вартості проекту, а банку - більш високу прибутковість за рахунок участі в грошових потоках від проекту.
Приватні інвестори. Мабуть, найбільш поширеним типом фінансового партнера в Україні є приватний інвестор, яким може бути практично будь-хто. Іноді приватні інвестори повністю фінансують вартість проекту. Прибуток може ділитися по-різному, від співвідношення 80 / 20 (80% інвестору) до 50/50.
Власний капітал. Практично кожного з кредиторів цікавлять джерела додаткового капіталу, чи достатньо у девелопера ресурсів, щоб у разі необхідності підтримати проект, чи знадобляться ресурси кредитора (що для кредиторів неприйнятно).
Кредитори повинні переконатися, що у девелопера є грошові кошти або хоча б можливість знайти додаткове фінансування у тому випадку, якщо процентна ставка під час будівництва підніметься, або здача в оренду буде проходити повільніше, ніж очікувалося, або відбудеться непередбачений перевитрату коштів.
Звичайно кредитори вимагають, щоб власний капітал становив від 20% до 30% витрат на девелопмент. Необхідна частка власного капіталу залежить від того, наскільки досвідчена команда, що займається девелопментом, від різниці між собівартістю проекту та його оціночною вартістю, від ситуації на ринку і від стану фінансової сфери в цілому.
