Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)

В классическом девелопменте, анализ рынка должен предшествовать выбору участка, потому что выбор участка зависит от того рынка, который выбрал девелопер.

В условиях Украины, основная масса игроков рынка сначала приобретают (арендуют) участок, а потом принимают решение по поводу того, что именно строить, для кого строить и сколько строить.

Главное преимущество предварительного изучения рынка перед выбором участка состоит в том, что этот анализ поможет выявить ниши на рынке. Чем точнее девелопер определит целевой рынок, тем четче будут сформулированы требования к участку.

Предварительный маркетинговый анализ проводят в двух целях:

• Чтобы облегчить принятие решений;
• Предоставить необходимую документацию для кредиторов и инвесторов.

Анализ рынка дает информацию, принципиально важную для финансового анализа, на который девелопер будет в конечном итоге опираться, доказывая целесообразность проекта и предоставляя инвесторам и кредиторам информацию, необходимую для обеспечения финансирования.

Исследование рынка должно давать информацию, необходимую для расчета ставок арендной платы и прогноза темпов продаж в период сдачи в аренду и типов предоставляемых скидок (уступок), необходимых для конкурентоспособности по отношению к другим проектам, из которых будут выбирать будущие клиенты.

Первая задача девелопера — определить географический район исследования, с постепенным сужением до территории сегмента рынка, где проект будет непосредственно конкурировать с подобными объектами. Кроме того, необходимо определить территорию вторичного рынка сбыта, которая включает проекты, не находящиеся в прямой конкуренции, но предлагающие альтернативные варианты.

Самая распространенная ошибка, которую делают при оценке предложения - игнорирование объектов на стадии проектирования, то есть тех проектов, о строительстве которых было заявлено. Естественно, основная масса этих объектов так и не будут построены, но наиболее вероятная оценка их ввода в эксплуатацию должна учитываться при прогнозировании предложения.

Девелоперы часто путают существующее предложение с потребностью. Естественно, сложившиеся в прошлом темпы продаж существующего предложения любого из видов недвижимости являются важным источником информации для предсказания продаж в будущем, но если определенный тип продукта отсутствует на данной территории, то это еще не означает, что на него существует спрос. Зачастую данный тип продукта отсутствует потому, что отсутствие предложения равносильно отсутствию спроса.

Основное внимание нужно обращать на наибольшую потребность, а не на долю свободных площадей или на территории, пользующиеся большим спросом, но невысокая доля свободных площадей свидетельствует о наличии потребности.

Конечным результатом предварительного анализа рынка должно стать определение перспективной доли рынка и количество месяцев (лет), необходимых для продажи имеющегося и проектируемого запаса площадей на данном сегменте рынка.

Доля рынка – это процент от общего спроса на сегменте рынка, на который может рассчитывать проект (количество проданных или сданных в аренду помещений в месяц).

Фундаментальный принцип анализа рынка состоит в том, что в долгосрочной перспективе проект достигнет в продажах своей пропорциональной доли в общем объеме предложения.

Самой распространенной ошибкой прогнозирования доли рынка является предвзятое мнение, что ваш проект лучше, чем у конкурентов, и что ваша доля рынка будет выше, чем показывает пропорциональная доля в общем предложении.

При проведении маркетингового исследования необходимо рассчитать продажи на основе пропорциональной доли рынка. В прогнозах можно использовать более высокую долю рынка, но финансовый анализ для оценки продаж должен основываться на более консервативной оценке.

Подводя итоги вышесказанного, можно заключить, что целями предварительного анализа рынка, проводимого до выбора участка, являются:

• Поиск свободных межрыночных ниш, в которых спрос превосходит предложение;
• Наиболее точное определение целевого рынка для проекта;
• Разработка стратегии маркетинга.

Создать свой проект

Переход на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88 (24 часа в сутки)