УКРАИНА, 2 мар. - SV Development. В Украине разрабатывают механизм защиты сделок на первичном рынке недвижимости.

Группа экспертов BRDO предлагает на законодательном уровне внедрить механизм, исключающий многократную продажу одних и тех же квартир в строящихся домах. С этой целью они разработали законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по защите прав собственности на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

20% риска

«Законопроект пока разработан в черновом варианте, но решать проблему нужно. Потому что на рынке слишком много случаев двойных перепродаж квартир в строящихся домах», – рассказывает одна из авторов законопроекта, эксперт BRDO Таисия Барингольц. Она говорит, что в процессе разработки законопроекта эксперты изучили практику и законодательство разных систем права, и в итоге нашли собственное решение, исходя из украинских реалий.

По словам юриста киевского офиса ЮФ Dentons Анжелики Ливицкой, реалии таковы, что примерно каждый пятый случай покупки квартиры на первичном рынке – рискованная инвестиция. Причем, по ее словам, есть случаи не только двойных, но и тройных и более продаж квартир. Если речь идет о нарушении имущественных прав на квартиру, обычно они передаются трижды, делится опытом юрист.

Еще хуже, рассказывает партнер UTKEFи участник UkrainianBuildingCommunity Сергей Овчинников, обстоит ситуация с продажами жилья в незаконных или не совсем законных объектах. «Если согласован объект на 50 квартир, а строят 150 квартир – вот где самый большой риск», – считает он. Причем, по его словам, таких случаев на рынке очень много, и люди, несмотря на все предостережения и наличие информации, все равно покупают жилье в таких объектах.

Что предлагают

Чтобы максимально обезопасить инвесторов и защитить их от таких рисков, и предлагается внедрить новый механизм. Среди предлагаемых инструментов – такие:

• регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем, в едином государственном реестре;
• установление государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности застройщика, в размере 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (170 грн.);
• обязанность застройщика создать веб-сайт объекта строительства, на котором будет сосредоточена вся необходимая информация, такая как утвержденная проектная документация на строительство, прочая обязательная разрешительная документация, освещения хода строительства, форум инвесторов и т.д.;
• обязать застройщика указывать в рекламе продажи жилья адрес сайта объекта строительства;
• установление особенностей налогообложения.

Реализовать эти пункты предлагается путем внесения изменений в ряд законов Украины. Например, ввести в ст. 331 ГКУ определение «объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем». В ст. 657 ГКУ предлагается ввести норму о типовом договоре по объекту недвижимого имущества, который будет построен в будущем. По мнению авторов законопроекта, это также усилит механизм защиты. 

Место для маневра

Обсудив инициативу BRDO, эксперты строительной отрасли пришли к выводу, что она своевременная и актуальная, но отметили, что законопроект еще требует доработок.

«Законопроект хороший, мне очень нравится его идея. Регистрация как способ обезопасить инвестора – великолепная идея. Просто как практикующий юрист я вижу ряд технических нюансов, которые в нем нужно доработать», – говорит Анжелика Ливицкая.

Именно администрирование регистрации договоров по сделкам на рынке первичной недвижимости вызвало наибольшую дискуссию среди экспертов. В качестве основного варианта предлагается проводить регистрацию на основе имеющегося единого электронного реестра недвижимости, причем присваивать каждому строящемуся объекту уникальный и неизменный в течение всего периода строительства номер.

Как отмечает начальник управления нормативно-правового обеспечения государственной регистрации департамента гражданского, финансового законодательства и законодательства по вопросам земельных отношений Минюста Анатолий Лещенко, было бы гораздо проще реализовать необходимый механизм, если бы был градостроительный кадастр, куда вносился бы строящийся объект. Но в текущих условиях он предлагает быть реалистами и работать с имеющимся реестром недвижимости. «У нас же работает реестр недвижимости, и в нем в спецразделе есть мы регистрируем право ипотеки на имущественные права», – говорит он, предлагая по аналогии работать и с регистрацией прав собственности на объект недвижимого имущества, который будет построен в будущем.

Таисия Баринголц подчеркивает, что предлагаемый механизм защиты инвесторов – это только первая попытка прописать законопроект. По ее словам, офис BRDO открыт для сотрудничества с рынком и готов выслушивать идеи для улучшения документа. Главное, говорит эксперт, найти решение, которое эффективно поможет защитить инвестора и сделать рынок прозрачнее.

Консалтинговая компания "SV Development"