УКРАИНА, 18 сен. - SV Development. В новом году власть обещает облегчить жизнь наследникам недвижимого имущества.

Сегодня, получив наследство, можно умереть дважды: первый раз — от горя, а потом — в очередях при оформлении недвижимого имущества. Те, кто выдержал гонку «нотариус — БТИ — снова нотариус — ЖЭК», получают главный приз: официально становятся квартиро- или домовладельцами. Однако уже с января 2013 года правительство пообещало существенно упростить жизнь наследников. Планируется провести реформу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество. Сокращение полномочий бюро технической инвентаризации (БТИ) и его ликвидация откладываются уже несколько лет. Нынче назначен новый срок — 1 января 2013 года. Поэтому сегодня Кабинет министров и Верховная Рада приводят в соответствие законодательство, чтобы реформа произошла не на словах, а на деле. Что же изменится и каковы будут последствия новаций, выясняли «ВВ».

Что хочу, то и ворочу

Начнем с главного: с нового года БТИ не канет в Лету окончательно, а будет заниматься только первичной технической инвентаризацией квартир. Она является обязательной лишь перед принятием в эксплуатацию (в том числе после реконструкции и капитального ремонта), а также перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и при регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости в связи с его уничтожением. Все остальное — по желанию. То есть при купле-продаже квартиры или дома не понадобится каждый раз давать запрос в БТИ — только по договоренности сторон. Так как план квартиры, согласно принятым нововведениям, чертится и утверждается всего лишь раз (когда застройщик сдает новый дом), внутренние работы в квартире уже не нужно будет согласовывать в бюро. Значит, можно будет перемещать и разбирать некапитальные перегородки, переносить и сооружать дверные проемы, но без вмешательства во внешние стены. Также можно будет переносить нагревательные, сантехнические и газовые приборы (батареи, электро- и газовые плиты, унитазы и раковины) и обустраивать или переоборудовать туалеты, ванные комнаты, вентиляционные каналы.При этом законодательством категорически запрещено проводить любые перепланировки, уменьшающие площадь квартиры, переносить санузел так, чтобы он оказывался над жилыми комнатами или кухней жильцов нижних этажей, и трогать капитальные стены и несущие конструкции строения.Следить же за соблюдением этих правил должен балансодержатель — ЖЭК, ОСМД или жилищныйкооператив.По словам народного депутата Владимира Бондаренко, сегодня 30–40% перепланировок в квартирах украинцев не узаконены. С одной стороны, хозяин квартиры действительно должен чувствовать себя хозяином и вправе установить дверь там, где ему удобно. Но… часто из-за такого самовольства страдают все жильцы дома. Например, несколько лет назад в центре Киева обвалился дом из-за того, что владелец одной из квартир разрушил несущую стену. А ему, как рассказал народный депутат, подписал проект какой-то чиновник, естественно, за взятку. В итоге его, конечно, посадили.Но… Если даже сейчас такие работы проводят с нарушениями, то вряд ли в будущем коммунальщики будут следить за правильным ходом перепланировок. В принципе, хозяин даже может не пустить их на порог или «уладить» любые нарушения с помощью шуршащей купюры. «Порядок перепланировок в любом случае нужен, но такой, который бы разработали специалисты и который бы наконец позволил владельцам квартир проводить работы (не разрушая инженерные конструкции и несущие перекрытия) без разрешений от каких-либо инстанций. При этом необходимо составить и выполнять этот документ так, чтобы не рушились дома и не страдали другие жильцы», — считает Владимир Бондаренко.

Аферистам в помощь

Оставив БТИ составление первичной технической документации, остальную работу (преимущественно по выдаче справок) должен взять на себя Укргосреестр — новая государственная структура при Министерстве юстиции, которая будет заниматься всеми регистрационными процессами по любому объекту недвижимости, включая земельные участки, и связанными с ними обременениями (например, ипотекой). Однако во многих случаях даже без этой организации можно будет обойтись.5 сентября Кабмин отменил постановление от 26 мая 2004 года №671 «Об утверждении временного порядка государственной регистрации сделок». Право на недвижимость можно будет заверить непосредственно у нотариусов, на которых с 1 января 2013-го возложат функции госрегистраторов. То есть, чтобы стать полноправным владельцем недвижимости после дарения или купли-продажи, людям не придется вначале бежать к нотариусу, который был обязан внести соответствующее соглашение в Реестр сделок, а после, получив выписку из этого реестра, обращаться в БТИ, чтобы зарегистрировать право на имущество. Теперь нотариус самостоятельно сделает запрос в Укргосреестр и, получив выписку, зарегистрирует недвижимость. Здесь возникает еще одно но. У нотариусов, к сожалению, несколько подпорчена репутация из-за их нечистых на руку коллег, которые за соответствующее вознаграждение участвовали в квартирных аферах: визировали подписи недееспособных людей, тем самым выбрасывая их на улицу, или признавали квартировладельцами людей с явно поддельными документами. Кто даст гарантию, что все нотариусы будут работать честно?Также возникает много вопросов и с созданием Укргосреестра. По идее, передача ему полномочий БТИ должна разрушить монополию Бюро технической инвентаризации и отсечь коррупционную составляющую, которая, согласно данным Антимонопольного комитета Украины, здесь процветает. Однако эксперты — участники рынка не разделяют иллюзий правительства. Ведь в Укргосреестр придут все те же чиновники.

Еще одна большая проблема — передача данных и создание нового реестра. В Укргосреестре планируют создать новый список с нуля. А есть еще и старый: с 2004 года жилье регистрируется в Реестре прав собственности, который находится в ведомстве Министерства юстиции. Автоматизированная передача информации из одного реестра в другой официально не предусмотрена.

Как решат этот вопрос стороны, пока не ясно. Однако есть опасение, что пока чиновники будут думать да гадать, в сферу сделок купли-продажи недвижимости хлынут аферисты. Ведь им будет достаточно легко воспользоваться неразберихой со списками. Сегодня проверить историю объекта недвижимости (выяснить, кому он принадлежит и принадлежал) можно в Реестре прав собственности и в БТИ. Но уже с начала следующего года покупатель останется один на один с новым абсолютно чистым реестром. Соглашения будут осуществляться на основании документа, подтверждающего право собственности на жилье. Проверить, действительно ли хозяин квартиры настоящий, будет очень непросто.

Земля и дом — в одном флаконе?

Одновременная регистрация и дома, и земли, на которой он находится, логична и обоснованна. Поэтому Кабинет министров и разработал законопроект, упрощающий данную процедуру. А Рада на днях приняла этот нормативный акт. Теперь в случае возникновения, перехода или прекращения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным возникновением, переходом или прекращением имущественных прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав и их обременений на такие объекты. Но только если права на жилой дом и землю регистрируются на одного человека. Юристы-практики считают, что такое нововведение облегчит и ускорит процедуру для нового собственника, однако не решит главной проблемы — необходимости закрепления в украинском законодательстве принципа неразрывной связи строений и земельного надела.«Земельный кодекс Украины устанавливает, что при переходе права собственности на дом, здание, строение, которые расположены на земельном участке, переходит и право собственности или право пользования земельным участком. При этом практическая реализация данной нормы затруднена, — рассказывает юрист Лариса Побережнюк. — Новый собственник вынужден регистрировать на себя строения отдельно, землю — отдельно; чтобы стать законным собственником или пользователем участка, необходимо пройти ряд процедур, особенно сложно это при переоформлении права аренды на землю. А так как регистрация участка и строения проводится в разных ведомствах, стать домовладельцем получается раньше, чем земле-владельцем. К сожалению, наша правовая система не рассматривает возможности регистрации обоих объектов недвижимости (строения и земли под ним) как одного объекта права».

Консалтинговая компания "SV Development"