КИЕВ, 22 июня - SV Development.  Выгодно ли сегодня покупать залоговые авто и квартиры? Будет ли обвал цен на конфискат? 

Конфискованные авто

Узнать о предложениях банков по реализуемому имуществу проще всего, ознакомившись с предложениями на их веб-сайтах. Например, на сайте «Райффайзен Банк Аваль» есть предложение покупки Daewoo Nexia без указания года выпуска с пробегом в 57 тыс. км и в удовлетворительном состоянии за 64 тысячи гривен, тогда как новая такая иномарка 2008 года выпуска стоит от 59 тысяч гривен, а выпуска 2009 – от 66 тысяч. Похожая ситуация практически со всеми марками авто, даже самыми дорогими, пишет Простобанк Консалтинг.

Понятно, что покупать б/у авто, которое незначительно отличается в цене от нового из салона, особого желания у людей не возникнет. Не говоря уже о кривотолках о том, что прежде чем попасть в «официальные списки» продаж, авто проходят через желающих приобрести машину приближенных. Впрочем, самая значительная причина, - это, конечно же, цены.

Первая причина такой разницы между ценами банков и авто с рынка – это кризисное падение цен на автомобили, которые перестали пользоваться особым спросом.

«Да, разница между ценами на залоговое имущество и рыночными ценами на его аналоги существует, - соглашается Татьяна Лобашова, заместитель председателя правления АБ "Киевская Русь". – В первую очередь это связано с тем, что с началом кризиса произошло резкое падение цен, в том числе и из-за снижения платежеспособного спроса, обусловленного снижением уровня доходов. Рынок очень оперативно отреагировал на такие изменения».

Вторая причина – это зависимость ценоформирования на имущество от внутрибанковских процедур. «Что касается залогового имущества, то при формировании цен банки ориентируются на его залоговую стоимость и остаток суммы задолженности по кредиту. Поэтому залоговое имущество банки стараются реализовать по цене, позволяющей закрыть долг заёмщика перед банком», - объясняет Татьяна Лобашова. Понятно, что при таком подходе цена на залог может оказаться нерыночной.

Сам механизм формирования цены на залоги может выглядеть по-разному. Банк и заемщик могут договориться и продать авто в счет погашения долга заемщика. Тогда обе стороны заинтересованы продать авто подороже.

Или же авто конфискуют у заемщика принудительно через суд. По закону, цену на такое авто определяет судебный исполнитель при помощи независимого эксперта, затем оно реализуется с аукциона.

Теперь, когда министерство юстиции обнародовало изменения правил продажи залогов, изменив 15%, которые причитаются продавцам от стартовой стоимости залога на 15% от конечной суммы его реализации, и те, кто продают, будут заинтересованы в высокой стоимости авто.

Залоговая недвижимость

Ситуация с залоговой недвижимостью несколько иная – так как во время процедуры действуют другие факторы, кроме того, количество таких объектов намного меньше, чем авто. Цены на залоговую недвижимость разнообразные. Например, трехкомнатная квартира на Подоле 55 квадратных метров – продается за 170 тысяч долларов США.

А трёхкомнатная квартира в Обухове – немного меньшего метража – 67 тысяч долларов. Учитывая падение цен на первичном рынке недвижимости, которое сделало доступным однокомнатные просторные квартиры в новых домах в отдаленных от центра районах столицы за 60 тысяч долларов, цены на конфискованные банками квартиры особо не привлекают, по крайней мере, на киевскую недвижимость.

Как и в ситуации с продаваемым авто, говоря о залоговой недвижимости, нужно рассматривать две группы продаваемого имущества отдельно: недвижимость в ипотеке банка, которую заемщик продает добровольно для полного досрочного погашения кредита, и недвижимость, которую продает банк в процессе принудительной реализации. В зависимости от этого иначе формируются цены на залоговую недвижимость и, соответственно, уровень цен отличается.

«В первом случае уровень цены обусловлен желанием заемщика получить достаточно денег для полного погашения кредита. А с учетом 50% падения цен на недвижимость со времен ипотечного финансирования приобретения жилья (особенно это касается 2007-2008 годов) и высоким соотношением кредита к стоимости залога, понятно, откуда берутся объявления о продаже квартир по стоимости в 2 раза выше рыночной», - объясняет Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank.

Недвижимости, конфискованной по решению суда, пока еще немного. «Во второй группе рынок еще не ощутил значительного предложения жилья. К сожалению, с каждым днем появляется все больше недвижимости, но только на начальных стадиях процесса исполнительного производства (опись имущества, выбор оценочной компании, оценка, ознакомление должника с результатами оценки, выбор торгующей организации для проведения торгов и так далее). И зачастую многие должники осознают неизбежность продажи залога, и гасят кредит до аукциона», - добавляет Наталья Мациевская.

Если говорить о продаже жилья с аукциона, в случае если погашения не произошло, то здесь стартовая цена продажи – это среднерыночная стоимость, определенная оценочной компанией, прошедшей тендерный отбор Минюста. Понижение цены в ходе торгов также регулируется законом (возможно до 25% от стартовой стоимости).

«Если покупателей на первых торгах нет, то на вторых торгах банк, как правило, сам покупает недвижимость во избежание аннулирования договора ипотеки.

В ситуациях, когда цена недвижимости меньше суммы кредита, банк заинтересован выкупить залог на первых торгах либо вообще до торгов по договоренности с должником», - объясняет Наталья Мациевская. Этим и объясняется стабильность цен на конфискованную недвижимость.

Законодательные инициативы

Новое слово в область залоговой недвижимости внес последний месяц. Сначала ВРУ, активность которой к концу весны резко выросла, проголосовала за закон, запрещающий банкам отнимать залоговое жилье у должников. Затем в том же парламенте зарегистрировали проект об отмене закона. До сих пор ведутся обсуждения спорных и просто недоработанных моментов.

Например, речь идет о том, что нормы закона распространяются только на соглашения, оформленные после его принятия. В любом случае, если запрет конфискации жилья заработает на полную силу, то последствия будут самыми непредсказуемыми.

«Подобный закон является временной защитой от потери жилья для добросовестных заемщиков, которые оказались неплатежеспособными во время кризиса, но он вовсе не избавляет их от обязанности своевременно выплачивать свой кредит. При этом закон совершенно не учитывает интересы вкладчиков, которым банки обязаны выплатить депозиты и начисленные проценты», - сетует Татьяна Лобашова.

Рецепт решения проблемы с возвратом долгов, по мнению банковских специалистов, это не принятие подобных законов, а целенаправленная помощь должникам со стороны государства.

«Учитывая масштабы кризиса, регулировать сложившуюся ситуацию нужно комплексно. В этом существенно могло бы помочь государство, если бы, например, компенсировало заёмщикам часть процентных выплат за пользование кредитом.

Это увеличило бы объёмы выплат по кредитам, а значит, позволило бы банкам своевременно рассчитываться с вкладчиками. Такой шаг предприняли уже многие страны мира для поддержания банковской системы и населения», - добавляет Татьяна Лобашова.

«Естественно, некоторые граждане действительно нуждаются в решении проблемы возврата долгов, особенно с обеспечением жильем, но это должны быть цивилизованные методы, применяемые во всем мире, и обязательно нужно исключить возможности мошенничества и спекуляций», - отмечает Наталья Мациевская.

Впрочем, украинским политикам, сфокусированным на предстоящих выборах, пока на такую проблему обращать внимание не приходится.

Что будет дальше?

Несмотря на слухи и надежды на то, что «очень скоро» цены на залоговую недвижимость упадут, горизонт такого момента отодвигается все дальше и дальше. Зимой желающие обзавестись конфискатом ожидали падение цен в начале лета, теперь думают, что цены понизятся осенью. Однако, по мнению экспертов, долгожданное падение не так уж гарантировано.

«Относительно недвижимости могу сказать, что ожидать падения цен на неё вряд ли стоит, - Татьяна Лобашова. - Учитывая, что перед кризисом такие кредиты выдавались банками на достаточно длительные сроки, до 30 лет, то и суммы остаточной задолженности заёмщиков по ним на сегодняшний день довольно велики. К тому же, доля просроченных ипотечных кредитов в портфелях банков невелика по сравнению с автокредитами, поэтому, скорее всего банки не станут снижать цены на залоговую недвижимость».

Впрочем, после осенних выборов ситуация может измениться, особенно в случае роста курса доллара. «Думаю, в этом году падение цен по причине массовой продажи недвижимости с торгов маловероятно, по крайней мере, до окончания президентской кампании, - считает Наталья Мациевская.

– Такие прогнозы могут оправдаться после наступления расплаты страны за предвыборную погоню за избирателем, что повлечет за собой рост курса и всплеск невозвратов валютных кредитов. Если к тому времени цены на жилье не начнут расти, а предпосылок для этого не предвидится, и не изменится законодательное поле страны, то в следующем году объем аукционных продаж жилья в ипотеке может вырасти в 10 раз. При этом нельзя сказать, что цена продажи такого жилья упадет, поскольку это «закрытый» рынок, который регулируется законодательством и его участниками».

Более вероятно, что изменение цен на конфискованное имущество каснется не недвижимости, а автомобилей. «Что касается цен на конфискованные автомобили, то их падение вполне вероятно. Рынок пересыщен предложениями о продаже авто, и не только залоговых, - прогнозирует Татьяна Лобашова. –

При этом сроки и суммы кредитов на покупку автомобилей всегда были меньше, чем при кредитовании на покупку жилья. Соответственно, и суммы задолженности по таким кредитам на сегодня значительно ниже, что может позволить банкам при продаже конфискованных автомобилей формировать цены, приближенные к рыночным».

Впрочем, рынок реализации залогов практически загнан в угол. С одной стороны – слишком высокие цены, с другой стороны – понижение цен чревато проблемами как для банков, которые реализуют залоговое имущество, так и для всей банковской системы. Чем отзовется такая проблема в будущем – угадывать страшно, но одно ясно точно – уж лучше было бы без конфискаций.

Компания "SV Development"