Сезон отпусков все ближе, и первая ассоциация со словом «отдых» для большинства из нас — это именно Крым. 2008-й год объявлен годом курортов и туризма в Украине, однако успешному проведению сезона в Крыму угрожает недавняя авария российского танкера в Керченском проливе, в результате которой произошел разлив мазута. Оказало ли это влияние на цены на землю в Крыму?

Крым — место, где сотни тысяч наших соотечественников и гостей из ближнего и дальнего зарубежья проводят свой отдых. Однако, согласно данным статистики, из-за существующих проблем в последние годы полуостров пользуется все меньшей популярностью. Это и проблемы национального характера, выливающиеся в земельные и религиозные «войны» местного масштаба, и ухудшающаяся экологическая обстановка. Дополнительный удар по экосистеме Крыма нанесла зимняя «мазутная катастрофа», следы которой все еще можно наблюдать на более чем семи километрах пляжей. Никто не будет спорить, что в преддверии туристического сезона это не самый лучший показатель.

Слабым утешением может служить только то, что большей частью пострадало Керченское побережье, которое не так популярно у отдыхающих, как Южный берег Крыма, а соответственно и недвижимость, и земля там значительно дешевле. Какова же ситуация с крымской землей, во сколько обойдется приобретение участка и собственности в курортной зоне — вопросы, на которые ответы есть.

Истоки проблемы

В романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита» один из главных героев, Воланд, заметил, что «квартирный вопрос испортил москвичей». Немного перефразируя классика, можно сказать нечто подобное и об Украине, в частности о Киеве и, конечно же, о полуострове Крым. Ибо земельный вопрос на упомянутых территориях является причиной многих конфликтов на самых разных уровнях.

Что касается крымской земли, то на сегодняшний день в Автономии существует минимум три проблемы. Во-первых, это самозахваты территорий полуострова крымскими татарами. Во-вторых, принятие сомнительных решений местных властей, которые ведают распределением земли. И, наконец, хроническое несоблюдение отечественного законодательства, которое гарантирует право каждого гражданина Украины на получение земельного участка.

Эксперты сходятся во мнении, что все проблемы с землей Крыма связаны с ее стоимостью. По официальным данным удорожание недвижимости, в том числе и земли на полуострове, началось 6-7 лет назад. К примеру, с 2000 года цены на недвижимость и земельные участки в Симферополе и на Южном берегу выросли почти в 10 раз. Немного проще ситуация в степных регионах северного Крыма, где земля в несколько раз дешевле.

Востребованность
 
Не секрет, что самые высокие цены на землю сегодня в столице Украины, городе-герое Киеве. Южный берег Крыма уверенно держит второе место, отставая от столицы с небольшим отрывом. Наибольшие показатели, конечно же, у земель курортных зон морского побережья. На ЮБК стоимость участков земли за 2007 год выросла как минимум вдвое. Участки, расположенные в более отдаленных от побережья местах, выросли в цене на 30-40%.

Необходимо отметить одну крымскую особенность: абсолютно не важно, какого рода объект планирует строить та или иная финансовая группа или частное лицо. Будь то жилой многоквартирный дом, отдельный коттедж, коттеджный городок или объект коммерческой недвижимости — цена земельного участка остается неизменной. Убедиться в этом можно, сравнив нижеизложенные данные с данными, приведенными в статье «Отели у моря: от Алушты до Севастополя», опубликованой в №7`2008 журнала Business Realty.

По оценке специалистов, диапазон цен на земельные участки на полуострове очень разнообразен и определяется исключительно близостью того или иного «надела» к морю. При этом, по словам Анны Мельниковой, директора АН «Планета Крым», спрос на землю значительно опережает предложение, что также отражается на стоимости земельных участков. По словам г-жи Мельниковой, стоимость участка в первой линии может колебаться от $25-35 до $50-100 тыс. за сотку.

Во второй линии (200-600 м от моря) стоимость сотки земли, по данным экспертов, составляет $18-25 тыс., дальше вглубь полуострова землю уже можно купить в 2-3 раза дешевле — $14-25 тыс. На западном и восточном побережье Крыма не составит труда найти участок стоимостью до $1000 за сотку.

По данным компании SV Development, среди покупателей в Крыму пользуются наибольшим спросом участки от 13 до 18 соток. Такой размер надела позволяет построить на нем коттедж площадью от 180 до 250 квадратных метров.

По данным компании «Недвижимость Ялты», настоящий бум наблюдается на рынке земли в Большой Ялте, где более 60% участков приобретают состоятельные люди. Большой популярностью пользуются участки с обветшалым домиком в центре Ялты или приближенных к центру районах. Такой участок, по некоторым данным, можно купить за $200 тыс. Потом старые дома сносят, и на этих участках возводят современные коттеджи, которые со временем реализуются по цене $1,5 млн.

По прогнозам экспертов, земельные участки в этом районе за 2008 год подорожают еще на 30-50%. Кроме того, по данным специалистов, повышается спрос и на участки, расположенные в некотором отдалении от моря, но максимально близко к заповедникам.

От частного к общему

По оценкам специалистов, земельный ажиотаж в Крыму также связан с усилившимся интересом строительных компаний, которые нашли воистину «золотую жилу» для своего бизнеса. В последнее время на полуострове набирает обороты строительство коттеджей и многоквартирных домов. Логично, что стоимость земли от этого только растет.

Эксперты отмечают, что покупка коттеджа возле моря может окупиться за два-три года, если правильно определиться с месторасположением и тщательно оценить качество постройки. По сравнению с сегодняшними ценами на этот вид недвижимости, уже к этому лету цены могут вырасти в среднем на 25-40% в зависимости от класса коттеджа.

Механизм формирования цен на коттеджи Южного берега Крыма представляет собой довольно сложную систему, зависящую от неимеверного числа дополнительных факторов. К примеру, в Ялте, Гурзуфе, Партените есть роскошные виллы, зачастую с собственным кусочком пляжа в поселках с «полным фаршем» (катера, сауны, фитнес-центры), цена квадратного метра на которые составляет порядка $3-10 тыс. А есть и домики эконом-класса по $750-850/кв. м под отделку — например, в Долоссах и Массандре. Разница в цене обусловлена тем, что последние расположены на большем расстоянии от моря (20-30 минут езды) и предназначены исключительно для сезонного проживания.

В последнее время организованное коттеджное строительство в Крыму перемещается на запад (Евпатория, Саки) и восток (Феодосия, Коктебель). Сегодня здесь возводят сразу несколько городков среднего, как по цене, так и по качеству, уровня ($1,2-1,5 тыс./кв. м под отделку).

В ближайшем будущем в Крыму вырастет новый коттеджный поселок «Южная Симфония». Расположен он будет хоть и не в самом козырном месте — в Евпатории, но стоимость квадратного метра таунхауса в нем имеет все шансы достичь $2000. По словам менеджера по продажам компании «КийБуд» Ольги Лахтадир, таунхаусы в поселке приобретают в основном украинцы. «Причем наибольшим спросом пользуются одноэтажные дома площадью 95-104 кв. м, в то время как более просторные коттеджи (219-230 кв. м) менее востребованы», — говорит она. Сдача поселка из 96 коттеджей в эксплуатацию должна состояться в 2009 году.

На сегодняшний день, согласно данным крымских агентств недвижимости, наибольшим спросом пользуются таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи среднего уровня по цене $1,5-2,5 тыс./кв. м в Массандре, Гаспре, Мисхоре.

По данным АН «Планета Крым», сегодня трехэтажный особняк в Массандре площадью 600 кв. м с земельным участком в 20 соток предлагается по цене $1 950 000. В Симферополе, столице Крыма, жилье подешевле. К примеру, новый дом площадью 510 кв. м (участок 6,5 соток, 9 комнат) реализуют по цене $600 тыс.

На практике курортные коттеджи в основном используются для сезонного проживания в течение нескольких месяцев и, в понимании покупателей, не должны быть сверхкомфортными и супердорогими.

А в элит-сегменте цены в среднем зафиксированы на отметке в $3,5-4 тыс./кв. м. Покупатели, как правило, не крымчане — в основном из Киева, Донецка, Днепропетровска, Москвы, Санкт-Петербурга. Россияне часто интересуются подобными предложениями, но заключать сделки, как правило, опасаются из-за политической нестабильности в Украине.

Самозахваты без самоотдачи

Большая часть самовольных захватов земли в Крыму носит исключительно финансовый характер, заявил председатель Республиканского комитета по земельным ресурсам Николай Голубев. «Мы считаем, что основная группа самозахватов носит чисто экономический, то есть «бизнесовый» характер», — заявил глава Рескомзема. По данным Голубева, сегодня на полуострове сотка земли на самозахватах продается по цене до $3 тысяч. «А те земли, по которым получены госакты, имеют цену до $8 тысяч за сотку», —добавил глава Рескомзема.
Согласно официальному докладу Николая Голубева, только 13% людей, которые участвуют в самозахватах, действительно не имеют земельных участков. По некоторым данным, большая часть захваченных земель продается третьим лицам. И это действительно очень выгодный бизнес. Рескомзем подсчитал: в Крыму 55 массивов, созданных на самовольно захваченной земле. И это только те, которые самозахватчики позиционируют как этнические, то есть крымскотатарские и славянские. Сколько земли незаконно занято под бизнес и элитные дачи и коттеджи — точно не знает никто.

К началу зимы крымские власти должны были провести инвентаризацию всех самовольно занятых и застроенных участков земли. Это делали уже очень много раз, но пока данные так и не свели в единый Земельный кадастр. Вопрос по-прежнему не решен. «Государство терпит убытки, а местные советы раздают землю направо и налево», — отмечают эксперты.
По неофициальным данным, демонстративные самозахваты составляют не более 15-25% от их общего количества. Большая часть случаев незаконного овладения землей происходили скрытно, за взятки чиновникам или по приказам свыше и молчаливому согласию тех, кто, согласно занимаемой должности, должен протестовать и писать заявления в прокуратуру. Причем законное распределение и продажа земельных участков в Крыму находится практически на нулевом уровне.

Так, по официальным данным, в Крыму в 2007 году продано лишь 97 земельных участков общей площадью 46,85 га. Их стоимость, согласно экспертной оценке, составила 38 млн гривен. На 2008 год, в соответствии с бюджетом, в Крыму планируется выручить за счет продажи земли 70 млн грн. По словам спикера Верховного Совета Крыма Анатолия Гриценко, эти средства и составят бюджет развития Автономии.

Бесспортно, наиболее привлекательные участки — земля Южного берега Крыма. Именно вдоль ЮБК, начиная с 1990-х годов, часто менее чем в сотне метров от линии прибоя, росли самые настоящие дворцы. По словам Николая Голубева, 50% земельных решений, которые принимают местные советы Южного берега Крыма, являются незаконными. Новостройки появляются и там, где законом запрещено любое строительство: напрмер на окраинах Никитского ботанического сада, Мисхорского парка, Ялтинского горно-лесного заповедника.

Что будет дальше с Крымской землей, оставшейся до сих пор по каким-то причинам ничейной, — покажет время. К тому же лето уже не за горами.

Источник :   http://www.mirkvartir.com.ua/